資産の入れ替え

まず1つ目は資産の入れ替えです。
年数が経過して築年数が古くなってきた物件を新しいものに入れ替えたり、区分所有が複数増えてきたら、まとめて売却して1棟物件にスイッチするなどです。

一般的に賃貸物件は築古になるに従い、空室リスクを抑えるため家賃を引き下げたり修繕費用がかさむなど、収益性が低下します。保有物件を入れ替えることで、ポートフォリオをリフレッシュします。また、区分所有をまとめて１棟アパートやマンションに入れ替えることで収益性の向上を狙うという戦略もあります。

環境の変化

2つ目は想定していた環境が変化する場合です。
例えば「新駅ができると見込んで購入したが、開通時期が大幅に遅れることになった。」「周辺に新しい建物ができて環境が悪化した。」など、そんな想定外の事態が発生し、改善の見込みがないなら投資目的に合わなくなってしまいます。一旦撤退する判断をしなければなりません。

割高

3つ目は割高だと判断する時です。投資ブームなどで急激に価格上昇し、保有している物件が利回りから考えて高すぎると判断したら、売却して利益を確定すべきです。

どこまで上昇するかに答えはありませんが、国内不動産の場合、借入金利との利回り差が2.5～3％を下回ってきたら、割高感が出てくると思います。

まとめ

いずれにしても不動産投資は株式や投資信託のような金融資産の運用よりもさらに投資期間が長くなります。また、個人で購入する場合は5年以内の売却は譲渡益に対して約40％の課税となりますから、短期の売買では利益の多くが税金に消えてしまいます。

最低でも5年～10年の投資期間で考え、その中での戦略を立てるのが良いでしょう。出口は遠い将来になりますが、購入する際にしっかりイメージしておくべきです。

内藤 忍

株式会社資産デザイン研究所　代表取締役。
1964年生まれ。東京大学経済学部卒、マサチューセッツ工科大学（MIT）経営大学院修士課程卒（MBA）。
金融機関勤務を経て、1999年にマネックス証券株式会社の創業に参加。マネックス・ユニバーシティなどグループ会社の代表取締役を歴任後、株式会社資産デザイン研究所代表取締役就任。
著作は40冊を超え、「初めての人のための資産運用ガイド」はシリーズ30万部のベストセラーに。 早稲田大学、明治大学などで、資産運用に関する講座を開講。
毎週金曜日配信の資産デザイン研究所メールは、配信数49000通を超える人気。
ブログ「SHINOBY’S WORLD」も毎日更新中。