「都心ワンルーム」メリット・デメリット

都心の中古ワンルームは、私も積極的に投資をしていますが、人口が他のエリアに比べ圧倒的に多く、賃貸需要が旺盛なことから空室リスクが低く、不動産投資の中では安定した収益を上げられる投資対象です。
また、単身者の世帯数は今後も増加することが期待され、需給関係は今後も良好だと考えています。

私が依頼している管理会社は、東京23区を中心に約２万戸の物件を管理していますが、その入居率は直近でも99％以上とほぼ満室といって良い状況です。これは他の管理会社でも大きくは変わりません。
その代わり、管理コストを差し引いた利回りは4％台と、郊外の物件と比べると低くなります。

「郊外の一棟」メリット・デメリット

郊外の一棟ものは、東京都心ではなく、神奈川県、千葉県、埼玉県、あるいは関東以外の地方の物件が主流になります。利回りは1ケタの後半、地域によっては2ケタのものもあります。
しかし、全体の空室率は東京23区より高く、都心の中古ワンルームのように、手間をかけないでいつもほぼ満室という訳にはいきません。

郊外アパートのような一棟ものは空室リスクのある分、利回りが高くなっている訳ですが、中には空室率の低下に成功して満室に近い賃貸実績を誇る物件もあります。こうなってくると、収益性は一気に高まります。

また、属性の良い方であれば、一棟もので少ない自己資金で毎月のキャッシュフローを生み出すことも可能です。賃貸利回りと借入金利の利回り差が大きくなり、かつ物件の価格も大きくなるので、年間で数十万円から数百万円のキャッシュフローを実現している人も珍しくありません。

「都心のワンルーム」「郊外の一棟」選択基準

どちらを選択するかは、リスクに対する考え方によって変わってくると思います。

都心の場合、収益性はそれほど高くありませんが、よほど場所や物件のスペックを間違えない限り、失敗する可能性は低くなります。
一方、郊外だと空室リスクは高いものの、満室になれば収益性は抜群です。ただし、そのためには投資家自身が客付けのノウハウを知っていたり、集客が得意な管理会社を見つけられるといった不動産投資に対する経験が必要です。

まとめ

いずれにしても、ローンを使った不動産投資の場合は、物件の選択だけではなく金融機関からの、借入条件（借入比率、借入期間、借入金利）が大きなポイントになります。
借入戦略についても、物件選択と同じくらいの時間をかけて情報収集し、それぞれの投資のリスク・リターンを評価した上で、最終的な判断をするようにしましょう。

内藤 忍

株式会社資産デザイン研究所　代表取締役。
1964年生まれ。東京大学経済学部卒、マサチューセッツ工科大学（MIT）経営大学院修士課程卒（MBA）。
金融機関勤務を経て、1999年にマネックス証券株式会社の創業に参加。マネックス・ユニバーシティなどグループ会社の代表取締役を歴任後、株式会社資産デザイン研究所代表取締役就任。
著作は40冊を超え、「初めての人のための資産運用ガイド」はシリーズ30万部のベストセラーに。 早稲田大学、明治大学などで、資産運用に関する講座を開講。
毎週金曜日配信の資産デザイン研究所メールは、配信数49000通を超える人気。
ブログ「SHINOBY’S WORLD」も毎日更新中。

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OWNERS.COM編集部