クラウドファンディング
2021.07.30
前回に引き続き、不動産クラウドファンディング「FUNDROP」の運営会社、ONEDROP社の企業インタビューです。
皆さんお待ちかね、高利回りの秘密をうかがっていきます。
また、9月13日(月)に募集するファンド情報もございますので、ぜひお見逃しなく！
編集部：
前回の記事の続きが、気になって眠れませんでした…。ついに高利回りの秘密を探っていきます！
ぜひ、前回の記事も併せて、ご覧ください。
井筒氏：
まず、前回の記事のおさらいをしましょう。
キャピタルゲインは景気や金融情勢によって大きく変動するため、安定した高収益を得るには「インカムゲイン」を重視した方が良いです。その中でも、一般的にオフィスや商業施設に比べて「住宅」は景気に左右されにくいです。また、その住宅も都心に比べて入居者の入れ替わりが少ない「郊外」の物件がリスクが小さいと、ご説明しました。
このような理由から、FUNDROPでは「郊外の住宅」をメインに扱い、ファンドの配当原資はインカムゲインでまかなっています。オフィスや商業施設のように大きな収益は得られませんが、景気悪化の影響を受けにくく、中短期的に安定した収益を得られるようにしています。
編集部：
そうなんですか！？あれだけの高利回りを実現するとなると、配当原資にキャピタルゲインも含まれていると思いました。
井筒氏：
一般的には高利回りを実現する場合、そういう組み立て方が多いですよね。
しかし、配当原資にキャピタルゲインが含まれると景気の影響等で売却額が変動し、予定の利回りで配当金を出すことができない可能性もあります。
一方、配当原資をインカムゲインのみで組み立てていれば、収支計画が大きく狂うことはありません。
編集部：
安定した収益を得るために、郊外の物件に注目されたとうかがいました。そこで疑問ですが、都心より郊外の方が低リスクだとしても、リスクが低いとリターンも低くなるのではないでしょうか？
井筒氏：
確かに、一般的にリスクが低くなればリターンも比例して低くなると言われています。また、都心の物件の方が郊外の物件よりも高い収益を上げる傾向がありますが、利回りという観点から考えると、郊外の物件の方が利回りが高いんです。
利回りは「(年間賃料収入÷物件価格)×100」（※キャピタルゲインを含まない場合）ですから、物件価格を抑えて年間賃料収入を高めることができれば高利回りを実現できます。
都心の物件は人気がありますし、また、節税目的で購入される方も多いので、価値より物件価格が高い傾向があります。収益性はなく、資産性があります。つまり、利回りは低くても、30年後もその物件の価値は高いままだと思います。
一方、郊外の物件は都心に比べると価値のわりには割安に購入できる場合があります。高利回りで、収益性もありますが、資産性はないです。30年後は入居者が少なくなって、物件の価値も落ちているでしょうね。ただ5年以内であれば人口増減も正確に予測できるので、当社は中短期でしか投資しません。
編集部：
だから郊外の物件に注目して、高利回りを実現されていたんですね。
井筒氏：
さらに、当社はより高利回りを実現するための工夫をしております。
前回、「不動産流動化」でお話しした通り、「中古物件をリノベーションして入居率が上がるように付加価値をつけること」を得意としています。
郊外のリーズナブルな物件をリノベーションして付加価値をつけることで、地域の相場より高い家賃でも高い入居率を誇っています。
この方法により、さらに高い利回りと安定した収益を実現することができるんです。
編集部：
ONEDROP社の強みを活かして高利回りを実現されているんですね！でも、郊外の物件のリスクはないんですか？
井筒氏：
郊外の不動産投資のリスクの一つとして「空室リスク」があります。
都心では人の流通が活発なため、時期を問わず入居者が見つかる可能性が高い一方、郊外では一旦空室になると、繁忙期以外では部屋が埋まりづらい傾向にあります。
そこで、当社は空室リスクに対応するため、サブリース（マスターリース）契約を活用し、リスクマネジメントをしています。
編集部：
空室リスクもしっかりカバーして、安定性の高い投資ができるなんて、投資家としてはとても安心です。これは、会員登録するしかないですね！
編集部：
秘密を先に聞いてしまいましたが、FUNDROPの特徴はやはり高利回りなのでしょうか？
井筒氏：
高利回りなファンドが多いのは確かですが、私たちのサービスの一番の特徴はその安全性にあるんです。
編集部：
高利回りなのに安全…。詳しく教えてください！
井筒氏：
配当原資がインカムゲインであることや、サブリース契約を結んでいること、また優先劣後構造を採用することで、投資家の皆様が安心して投資ができるようにリスクを抑えています。
FUNDROPは「わくわくを、みんなで、新しい不動産投資」というコンセプトを掲げています。投資家の皆様が「わくわく」できるように、投資リスクを抑えているんです。
また、社名となっているONE DROPですが、下記の言葉が元となっています。
訳すと「一滴の雫が集まって やがて海になるように」です。一人では資金や時間のコストが大きい不動産投資を、みんなと一緒に投資することにより、気軽にリスクを抑えて投資できるように思いを込めて「FUNDROP」という不動産クラウドファンディングを立ち上げました。
編集部：
ファンドの第2号が9月13日(月)に募集を開始すると伺いました！ファンド情報を少し教えていただけませんか？
井筒氏：
本物件は都営三田線「高島平駅」徒歩14分の立地に位置しており、日本屈指のオフィス街である「大手町駅」まで直通31分と都心へのアクセスは良好です。
本物件の周辺には大東文化大学があり、また生活に便利な施設が充実しているため、学生・社会人ともに賃貸需要が見込めるエリアとなっております。
本物件は住宅なので、もちろんインカムゲインで配当原資を組み立てます。
また、運用期間中の空室リスクを最小限に運用するために、マスターリース契約（一括借り上げ契約）を結んでおります。
「マスターリース」で安心・安全の大変オススメな物件です。
ぜひ会員登録して詳細情報を確認してみてください。
編集部：
最後にFUNDROPの今後のビジョンをお聞かせください。
井筒氏：
郊外や都内の中古アパートや中古マンションを7％など比較的高利回りで出していきながら、都内の立地の良い23区限定で建てている、新築の物件もクラウドファンディングで募集していきたいと思っています。
また、当社のグループ会社ではロサンゼルスで新築戸建や中古住宅のリモデルも行っています。将来はクラウドファンディングで、先進国で人口も増え続けているアメリカの不動産に、日本から投資をできるようにできたら面白いかなと考えています。
「わくわくを、みんなで、新しい不動産投資」というコンセプト通り、FUNDROPで、日本全国のみならず海外の物件まで色んな商品を出していきたいと思います。
【ご注意事項】
※当記事は特定ファンド取得の勧誘を目的としたものではありません。
※取扱商品は金利や為替等の金融商品市場の指標、物価や社会情勢の変動により損失が生じるおそれがあります。
※お取引にあたって、手数料等の諸費用をご負担いただく場合がございます。
※ご投資いただく際には契約締結前交付書面をよくお読みいただき、ご自身の判断で行っていただきますようお願い致します。
