あなたは売却？活用？どっちが向いてる？

遊休地や空き地を何とかしたいけれど、土地を売るべきか土地活用すべきか、どちらにすれば良いか悩まれる方も多くいらっしゃいます。
ここでは、それぞれ向いている人を紹介します。

土地売却に向いている人

• 土地を今後使う予定がない
• 住宅ローンを完済したい

土地を売却すると手放すことになります。
いずれその土地に家を建てたり、土地活用をしたりすることを考えておらず、ただ持っているだけの場合は売却してしまってよいでしょう。
また、持ち家の住宅ローンを完済するために土地を売却するといった方も多くいらっしゃるため、そのための土地売却でも良いでしょう。

土地活用に向いている人

• 土地を今後使う予定がある
• 持っている土地の立地が良い
• 土地を相続する予定

老後に家を建てたり賃貸経営をしたりなど、いずれその土地を活用する予定がある場合は、土地を手放さずに活用することがおすすめです。
駐車場経営だと転用性も高く、辞めたいタイミングで辞めやすいので、いずれ土地を活用するまでの時間つなぎとしての活用も可能です。

また、立地の良い土地を持っている場合でも土地活用がおすすめです。
賃貸経営をする場合、駅近や住宅街といった立地が良い土地だと入居者が集まりやすくなります。
立地が良い場合は収益を生みやすく、土地活用をした方が中長期的に多くの収益を得られる可能性が高くなります。

土地オーナーが高齢で、いずれ土地を相続する予定の場合も土地活用がおすすめです。賃貸経営をすると土地にかかる相続税を軽減することができ、子や孫への負担が少なくなります。

土地売却・土地活用それぞれのコツを紹介

次に、土地の売却や土地活用をするにあたってのコツを紹介します。

土地売却のコツ

せっかく土地を売るからには、できるだけ高い金額で売りたいですよね。
ここでは、できるだけ土地の査定額を上げるためのコツを解説します。

• 自分で相場を調べておく（実勢価格や路線価、固定資産税評価額から調べられます）
• 雑草やごみは処理しておき、綺麗な状態で一度査定してもらう
• 迷った場合は一般媒介契約を選ぶ

まず土地を売る前に、一度自分で相場を調べておくとよいでしょう。実勢価格や路線価などから調べることができ、ある程度見積もることが可能です。
その上で、土地を査定してもらい、調べた相場価格とのずれを指摘しつつ交渉し、納得いく金額で売却するようにしましょう。

また土地を売る際には、不動産会社と契約して売却活動を行っていくことになりますが、「一般媒介」と「専任媒介」の2通りの契約方法があります。

一般媒介とは、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶものです。
一方で専任媒介とは、一つの不動産会社とのみ媒介契約を結ぶ方法です。

一般媒介は複数の会社に相談して進められる反面、不動産会社側からすると必ず自分の会社で売買契約をしてくれるわけではないため、売却活動が消極的になります。
専任媒介の場合は、自社としか契約しない分、売却活動を積極的に行ってくれます。

どちらの契約にするか迷った場合は、一般媒介契約で複数社と契約し、実際の販売活動を見てから必要に応じて1社に絞ることがおすすめです。
ただし、この1社に是非お願いしたいと思うような会社がある場合には、初めから専任媒介を結ぶと良いでしょう。

土地活用のコツ

• 立地に合わせた活用方法を選ぶ
• 事前の立地・市場調査は徹底的に

土地活用は立地に合わせた活用方法を選ぶことが大切です。
駅から遠く、近くに建物がない土地にアパートを建てても入居者が集まりづらいので、土地の立地に合わせてアパートなのか駐車場なのか、他の活用方法が良いのかを検討しましょう。

また、土地活用を始めるにあたって、事前に立地や市場調査を徹底的に行っておくことが大切です。土地周辺にどのような施設があるのか、車通りや人通りは多いのか、近くのアパートやマンションの入居率はどのくらいなのか等、細かく調べておくようにしましょう。

土地活用の方法にはどんな種類があるの？

土地活用は、アパート経営やマンション経営といった賃貸経営だけでありません。
ここでは、さまざまな土地活用の方法を紹介していきたいと思います。

賃貸経営

アパートやマンション、戸建住宅を建てて賃貸経営をするという方法で、土地活用の中でもメジャーな方法です。
賃貸物件を建築する分の費用はかさみますが、賃料収入を得ることができ、中長期的に安定した収入が見込めます。

ただ、立地条件が良くないと空室率が増えてしまうリスクがあり、赤字経営に陥ってしまう点には注意が必要です。

駐車場経営

月極駐車場やコインパーキングを建て、駐車場経営をする方法です。
敷地の整備や車止め、精算機などの用意だけでよい分初期費用は少ないですが、収益額は賃貸経営に比べて劣ります。

土地にかかる税金や維持管理費を補う分の収益を得たいと考えている方にはおすすめの土地活用方法です。

トランクルーム経営

コンテナを設置してトランクルームにし、物置として貸し出すという方法です。この方法は利用者から月々利用料を収入として得ることができます。

施設を建てるのか、コンテナを空き地にそのまま設置するのかなどによって初期費用は変わりますが、郊外や地方部でも利用者が見込めるのがトランクルーム経営の魅力です。

コインランドリー経営

コインランドリーを作り、利用料金を収入として得る土地活用方法です。
住宅街に土地を持っている場合は、近隣住民からの定期的な利用が見込めるため、安定した収入に期待ができます。

ただ、土地活用でコインランドリー経営しようと思ったら、建物の建築と洗濯機や乾燥機などの設置費用で、初期費用は数千万円程度必要になってきますので注意が必要です。

まとめ

せっかく土地を持っていても、空き地としてそのまま放置しているだけだと、税金や維持管理費用を払い続けるだけになってしまいます。
いずれ土地を活用する予定か親族間でしっかり話し合い、活用する予定の場合は何かしらの土地活用を、活用する予定がない場合は早いうちに売却しておくことがおすすめです。