クラウドファンディング
2020.10.28
今回は不動産投資型クラウドファンディングの仕組みとメリットやリスク、選び方をご紹介します。
この記事の目次
不動産投資型クラウドファンディングとは、一般の投資家から資金を募り、その資金で不動産を購入、運営し、得られた利益を投資家に配分することで利益を得る投資法です。同様に不動産に投資することで利益を得る方法として不動産投資とREITがありますが、不動産投資型クラウドファンディングにはその2つの投資法にはない特徴があります。
不動産投資はマンションやアパートなどの住居不動産を一室もしくは一棟購入し、運用を行って利益を得る投資法です。不動産投資型クラウドファンディングとの大きな違いは、投資に必要な費用と管理にあります。
不動産投資型クラウドファンディングは後述の通り1万円から投資可能ですが、不動産投資は数百～数千万円の投資が必須です。銀行から融資を受けられるものの、運用に失敗すると多大な損失をこうむることになってしまいます。
また、不動産投資は修繕や設備の入れ替えといった管理を自身で行わなくてはなりません。手間がかかるうえ、管理コストがかさむのも大きな負担となります。不動産投資型クラウドファンディングであれば、購入後の管理費は不要です。
REITは物件を対象とした投資信託商品であり、投資対象は住居不動産に留まらず、オフィスやホテル、病院など多岐に渡ります。不動産投資型クラウドファンディングと同様少額から投資を始めることができます。
不動産投資型クラウドファンディングとの大きな違いは、投資信託商品であるということです。そのため流動性（換金性）が高いというメリットがありますが、不動産の選定は投資のプロが選定・運用するため、自身で選ぶことができないというデメリットがあります。
不動産投資型クラウドファンディングを始めるにあたり、メリットやデメリットを押さえておきましょう。まずはメリットからご紹介します。
不動産投資型クラウドファンディングのサービスを提供している会社の多くは、投資額を1万円から設定しています。投資額が安く抑えられるだけではなく、複数の不動産に投資を行うことも容易で、リスクを分散させられるというメリットもあります。
不動産投資の場合は自分で不動産を選び管理する必要があります。物件の立地や状態によっては資産価値や家賃の低下、多大な修繕費がかかるなどのリスクがあります。そのため、不動産投資を行う際にはある程度の知識や管理能力が必要となります。また、REITはプロの投資家が物件を選ぶという安心感はありますが、自分の意見を反映させることはできません。
不動産投資型クラウドファンディングであれば、プロが選定した物件の中から、自分が好きなものを選んで投資ができます。また、運営・管理もプロに任せることができるため安心です。
不動産投資では不動産情報の収集や物件の選定、自己資金の調達、融資審査を受けるための手続き、売主との交渉や契約書の確認などを行い、それを全てクリアして初めて不動産を所有し、投資スタートとなります。また所有後も、保険会社の選定や加入、修繕やリフォームなど、さまざまな作業を行わなくてはなりません。
不動産投資型クラウドファンディングであれば、運用会社のサイトで不動産を選びクリックすれば手軽に不動産を購入できます。また先ほどご紹介した通り、管理の手間もかかりません。
不動産投資型クラウドファンディングの多くは、「優先劣後方式」を採用しています。これは出資総額を優先出資（投資家の出資）、劣後出資（運用会社の出費）に分け、不動産運用で損失が出た場合は劣後出資から負担するというものです。そのため、損失が劣後出資額内に収まる場合は、投資家は損失を被ることはありません。
劣後出資率の相場は10～30％となっており、高ければ高いほど安全性が高くなります。不動産投資型クラウドファンディングを始める際には、劣後出資率も考慮に入れて運用会社の選定を行いましょう。
続いて、不動産投資型クラウドファンディングのデメリットとその対策をご紹介します。
先ほどご紹介した通り、不動産投資型クラウドファンディングは投資家の損失を抑える方法として優先劣後方式が導入されている場合が多いですが、不動産価値が大きく下落した場合は投資額を下回る利益しか得られない恐れもあります。これが元本割れリスクです。
元本割れリスクを軽減するためには、いくつかの不動産に分けて投資しリスクを分散させる方法が有効です。特に投資型クラウドファンディングは購入費用が安いため、分散投資が容易で元本割れリスクを軽減しやすい投資法です。
クラウドファンディング事業者の取引先企業の経営悪化により、貸付金が回収できなくなり損失が生じる「貸し倒れ」や、期限までに返済ができない「返済遅延」といったトラブルが起こる場合もあります。情報開示をしっかり行う信頼性の高い事業者を選ぶことで、トラブルを回避できる可能性が高まります。詳しくは後ほどご紹介します。
不動産投資型ファンディングは現在人気上昇中の投資法で、需要に対して供給が追い付いていないというのが現状です。好条件の物件は募集開始から数分程度で完売になることもあり、思うように投資ができない場合もあります。早めにサイトにログインし、募集開始すぐに出資申し込みを行う必要があります。また、あまり知られておらず競争率の低い運用会社を選ぶのも一つの手です。
続いて、不動産投資型クラウドファンディングを取り扱う運用会社の選び方をご紹介します。投資を行ううえでの大切なパートナーとなりますので、情報収集や比較検討をしっかりして、信頼できる運用会社を選びましょう。
投資の妥当性を判断し、リスクを回避するためには情報をできるだけ多く得ることが重要となります。不動産の所在地や築年数といった不動産そのものの情報はもちろんのこと、財務状況や運営事業の内容といった運用会社自体の情報も得る必要があります。そのためにも情報開示を十分に行っている運用会社を選ぶようにしましょう。
上場企業などの大手保証会社と提携しているなど、信頼性の高い運用会社を選ぶことも重要です。特に初心者の場合は、利回りよりも安定性、信頼性を重視して事業者を選ぶと良いでしょう。
先ほどご紹介した通り、不動産投資型クラウドファンディングには、貸し倒れや返済遅延といったトラブルが発生する恐れがあります。情報開示をしっかり行っている、信頼性の高い運用会社を選ぶことで、トラブルに遭遇するリスクを軽減できます。
また、実際にトラブルが起きた際の対応力も運用会社の良し悪しを見分ける重要なポイントです。トラブルが発生したとしても、迅速な対応や元本の回収、投資家への丁寧な説明がなされている会社は、対応力の高い誠実な運用会社だと判断して良いでしょう。
最後に、おすすめのクラウドファンディング会社を3社ご紹介します。それぞれの特徴を踏まえて自分に合った運用会社選びのご参考にしていただければと思います。
OwnersBookは2014年9月にスタートした、日本で最も歴史ある貸付型と出資型を両方行っている不動産クラウドファンディングサービスです。東京23区内や大阪・京都などの人気エリアで、マンションやオフィス、駐車場といった安定性の高い物件を多く取り扱っています。また、運営は東証マザーズ上場企業であるロードスターキャピタル株式会社が行っており、信頼性は抜群です。
CREALは株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する出資型の不動産クラウドファウンディングサービスです。2018年11月よりサービスを開始し、累計調達額は57億円以上にもなります。運用成績も優秀で、2020年10月現在では運用を終了したファンド21件すべてにおいて想定利回りで物件の賃料収入が配当され、元本割れもなく償還されています。
CREALの魅力は投資物件の種類の豊富さにあります。住居用物件だけではなく、ホテルや専門学校、ホテルなど一般の不動産投資では難しい物件も購入でき、リスクを分散させることが可能です。
SAMUEAI FUNDは2017年12月より運用スタートしたクラウドファウンディングサービスです。運用を行うSAMURAI証券株式会社はJASDAQ上場企業であるSAMURAI&J PARTNERS 株式会社の100％子会社であり、高い信頼性が魅力です。案件も豊富で、デザイナーズ民泊ファンドやサプリ生活ボンド（債券）などユニークなものも多いです。貸付型の不動産クラウドファンディング案件の中には、株式会社日本保証による保証が付いている案件もあり、安心して投資を行うことができます。
Rimpleはプロパティエージェントという東証一部上場企業が運営しており信頼性が高い出資型の不動産クラウドファンディング事業者です。
マンション・アパート開発、販売事業に実績のあるプロパティエージェントが、培ってきたノウハウをもとに投資案件を厳選しています。
中古マンション再生流通事業などを手掛ける株式会社インテリックスが19年10月に開始した不動産投資クラウドファンディングサービスです。
リノベーション済み中古マンションの供給数が業界トップクラスを誇り、おしゃれでほかにないリノベーション済み案件などを取り扱っています。
不動産投資型クラウドファンディングの仕組みや特徴、運用会社の選び方をご紹介しました。1万円から手軽に始められる不動産投資型クラウドファンディングは、投資初心者の方におすすめの投資法です。
しかし、もちろん投資である以上リスクも存在しますのでそのリスクを踏まえてしっかり対策を行う必要があります。そのためにも、運用会社は慎重に選びましょう。特に大手企業やその子会社が運用している、保証会社の保証があるなど、安定性、信頼性の高い運用会社がおすすめです。不動産投資型クラウドファンディングの仕組みを知り、良い運用会社を選んで、不動産投資型クラウドファンディングを成功させてください。
OWNERS.COM編集部
