節税手法として富裕層の人気を集めた個人の海外不動産投資に実質的にストップがかかったことで、資産防衛の切り札の一つとして、国内の中古アパートを活用した短期償却による節税策が脚光を浴びつつあります。東証スタンダード市場に上場する総合金融グループ「Jトラスト株式会社」のグループ企業で不動産事業を展開する「Jグランド株式会社」営業部次長の小林常広氏が、国内の中古アパートを活用した短期減価償却スキームを解説します。

画期的な商品設計で短期償却による節税効果を実現

当社が開発した築古賃貸アパート「Vintage Residence」は、給与収入で2000万円以上の富裕層がターゲットで、特に所得税が最高税率となる年間所得4000万円以上の超富裕層にとってよりメリットが大きい商品です。

短期の減価償却という手法を活用することで、所得税の負担が大きい富裕層の所得を圧縮し、源泉所得税の還付を得ることができます。所得税の負担が大きければ大きいほどメリットがあり、所得税が最高税率の45％となる、年間所得が4000万円を超える超富裕層が最も恩恵を受けることができます。

減価償却とは、対象となる資産（建物、設備など）の購入金額を購入した年に全額まとめて費用計上するのではなく、資産価値が毎年目減りしていく分を何年かに分けて費用として計上する考え方です。建物の法定耐用年数（会計上の使用可能な期間）は構造別に定められており、新築物件の場合は建物の価格を年数で割った金額を、毎年費用として計上することになります。

・建物の構造別の法定耐用年数

木造…22年、軽量鉄骨造…19年、鉄骨造…34年、RC（鉄筋コンクリート造）…47年

これに対して、法定耐用年数を経過した木造の中古物件の場合、減価償却期間は次の計算式になります。

・減価償却期間=法定耐用年数×20％

木造で築22年のアパートは、22年×20％=4.4年。小数点以下は切り捨てるため、減価償却期間は4年となります。

減価償却は会計上でのみ費用として計上できるもので、確定申告でアパート、マンション経営の家賃収入から減価償却費を差し引く（損益通算する）ことができます。土地は減価償却の対象とはならないため、アパート・マンションの購入価格に占める建物の割合が大きいほど効率的な節税法となります。

築23年の木造アパートを１億円（建物価格4000万円）で購入した場合で考えてみましょう。購入した木造建物の法定耐用年数が22年を超える場合は、前出のように法定耐用年数が一律４年となります。そこで、建物価格4000万円÷４で計算すると、減価償却費を4年間1000万円ずつ費用として計上することになります。わずか4年で4000万円の節税が可能となるわけです。

収支の安定化を追求し、不動産経営の選択肢を拡大

物件価格に占める建物の価格比率が高く、減価償却期間が短いほど、短期間で多くの経費を計上することができ、減価償却による節税効果が上がるため、「Vintage Residence」は最初の段階でインスペクション（検査）を実施し、検査で発見した必要な修繕箇所をリノベーションします。これによって建物の価値を向上させることができるため、一般的な中古不動産と比べて販売価格に占める建物の割合を高くすることができ、より多くの減価償却費の計上が可能となります。

すべての物件が法定耐用年数22年を経過していて、4年の加速度減価償却が可能なため、より高い節税効果が見込めます。言うまでもなく、インスペクションで致命的な欠陥箇所が発見された物件は仕入れることありません。

購入後の高い稼働率、家賃の安定性を確保する上で、質の高い中古物件を厳選して仕入れることが絶対条件となります。立地面でも、物件を仕入れる際の基準として、首都圏では通勤圏の駅から徒歩10分以内、中央線沿線や城西地区など人気のエリアでも徒歩10分程度に設定しています。

さらに空室リスクをより低くするため、最低でも8室、基本は10室以上の物件を基準としています。仕入れエリアを賃貸ニーズが低下しにくいエリアに絞り込んでいるので、入居率は95％以上を実現しています。

「Vintage Residence」は中古物件で家賃が底値に近いため、将来的な家賃の下落リスクが比較的低いという特性があります。コスト面では、提携先の管理会社への管理手数料を一般的な相場である家賃の5.5％を大幅に下回る3.3％に抑えることで、安定した収入と同時に高い収益力を実現しています。もちろん、契約や入居者とのやり取りなどはすべて管理会社に任せることができ、オーナーの手間がかかることはありません。

「Vintage Residence」の物件価格は１億円～2億円が標準で、購入資金の手当てのために長期ローンを前提とした商品設計です。Jグランドの親会社の日本保証は2300棟超の保証実績、入居稼働率95％以上の実績があります。さらに中古収益物件では150棟、保証額126億円超の実績を有しており、「Vintage Residence」はすべて日本保証の審査が完了した物件です。

提携金融機関から購入額満額のフルローン、35年の長期融資を組むことが可能です。融資の保証を行う立場から厳選した物件として、富裕層の資産運用に適した商品を提供しているわけです。

長期のローンを組むことによって、単年度の返済額を低く設定することが可能となります。そのため、減価償却が終わった後も、年間収支で家賃収入がローン返済などの費用を下回る、いわゆるデッドクロスが発生しにくくなります。

その結果として、運用の選択肢が広がります。4年の短期償却が終わっても、すぐに売却する必要はなく、その後も10数年にわたって運用を続けることができます。収支が黒字を維持している間は保有し続け、さらに新規の物件への投資を始めることも可能です。短期償却のみではなく、長期の資産運用も実現した点は、「Vintage Residence」の大きな特徴といえ、富裕層の注目を集めることになりそうです。

小林 常広

Jグランド株式会社
営業部　次長

2010年 Jトラスト（東証スタンダード市場）100%子会社である株式会社日本保証に入社。
不動産担保ローンやアパートローンなど不動産に関する債務保証の営業を経て、不動産事業に注力しているJグランド株式会社を兼任。