中古アパートを活用した短期の減価償却による節税を実現した、Jグランド株式会社の「Vintage Residence」が注目されています。ローンを組む上で金融機関の信用力が高いのは、医師や士業、外資系のサラリーマン、上場会社の役員などの高給与所得者です。東証スタンダード市場に上場する総合金融グループ「Jトラスト株式会社」のグループ企業で不動産事業を展開する「Jグランド株式会社」営業部次長の小林常広氏は、給与収入が年収2000万円以上の富裕層がターゲットで、特に最高税率の年間所得4000万円以上の富裕層は効果が大きいと強調します。

質の高い不動産物件を選別して仕入れる

当社が富裕層向けに提供する短期減価償却の不動産投資商品は「Vintage Residence（ヴィンテージ・レジデンス）」という名称で、短期の減価償却を活用することによって、所得税の負担が大きい方々の所得を圧縮し、源泉所得税の還付を得ていただくものです。所得税の負担割合が高い方ほどメリットがあり、年間所得が4000万円を超える所得税率45％の方が最も恩恵を受けることができます。

法定耐用年数を経過した築古物件が対象となりますが、状態のよいものを選別し、最初の段階でインスペクション（検査）を行います。検査で発見した要修繕箇所を修繕します。廊下や外壁塗装、階段などの修繕、コーティング、必要個所のパーツ交換などを実施します。もちろん、致命的な欠陥がある物件は購入しません。

仕入れ段階では、土地と建物の価格比率を単純に固定資産税評価の割合で算出するわけではありません。建物の価格比率が高いほど減価償却の効果が大きいため、なるべく建物の比率が高い物件として仕入れます。地価が高い場所では土地の比率が高くなるため、物件次第ではありますが、税理士と相談しながら土地と建物の価格比率は6対4、5対5を目途に仕入れます。物件価格は1億円から2億円で、木造アパート（法定耐用年数22年）、鉄骨造（法定耐用年数34年）のマンションが中心となります。

仕入れ後はインスペクションの結果を受け建物をリノベーション（修繕）するため、建物の価値が向上します。この状態で投資家の方々に購入いただきます。

購入後の稼働率、家賃の安定性を確保する上で、質の高い物件を確保することがポイントとなります。仕入れの際の基準として、入居者が入りやすく空室リスクの少ない3大都市圏内で、通常は駅から徒歩10分以内に限定。中央線沿線や城東城西地区など人気のあるエリアでも徒歩10分程度に設定しています。当社は宅建業者であり、新築の木造、RC物件は土地を仕入れて上物を建てることになるため、営業部隊が土地探しと並行して物件探しに注力しています。

長期フルローン実現で投資の選択肢が広がる

富裕層をターゲットにした不動産ビジネスですが、金融機関のローンが不可欠です。当社の親会社である株式会社日本保証は、不動産担保ローンや有価証券担保ローンなど、さまざまなサービスを展開し、2300棟超の保証実績、入居稼働率95％以上の実績を誇ります。

こうした実績があるので日本保証の保証があれば、物件購入にあたり、提携している金融機関のフルローンを利用することが可能になります。ローンについては最長35年です。今回新たに提携した金融機関では新築RC物件（法定耐用年数47年）の場合、最長45年という商品設計をしています。

短期減価償却を切り口にしたビジネスは、専業で展開している上場企業も存在します。当社の提携先でもあり、その企業が販売する物件も日本保証の提携金融機関でローンを組み、日本保証がローンの保証を行っています。お互いに情報交換をしながら、協業という形でビジネスを展開しています。

提携している金融機関は日本保証の保証ノウハウをご存じであり、長期のローンを組むことが可能です。長期のローンを組むことにより、単年度の返済額を低水準に設定することができます。

そこで、短期の減価償却を取り終わった後も、年単位の収支で家賃収入がローン返済などの費用を下回る、いわゆるデッドクロスが起こりにくいため、運用の選択肢が広がります。4年の短期減価償却が終了した時点で手放すのではなく、その後も10数年のスパンで運用を続けることが可能です。収支が黒字の間は保有し続けて、さらに次の物件への投資を開始して総資産を増やすというやり方も考えられます。

投資家の手間を大幅削減するサービス

物件の管理は提携先の管理会社が行います。一般的な管理手数料は家賃の5％（税込5.5％）ですが、当社では3％（税込3.3％）に抑え、かつ入居者とのやり取り、契約などはすべて管理会社に任せていただく形になり、お客様の手間はかかりません。

しかも、物件の収益でローンの返済が可能で、キャッシュが手元に残るような商品設計が大前提となります。この前提が満たされて初めて、日本保証が物件のローン保証することができ、銀行も融資が可能となります。ローンの審査の基本は、直近の確定申告書の内容が重視されることになります。

日本保証のローン保証が付くため銀行といちから交渉する必要はありません。銀行は初めてのお客様に対する融資はどうしてもハードルが高くなります。保証会社が保証する物件を紹介し、当社から銀行に持ち込むため、非常にスムーズに進むことは当社商品のメリットであると考えています。銀行との交渉がいちからとなると、銀行を訪ねて融資担当者と名刺交換するところからスタートしますので、ローンが実行されるまでのハードルが一気に上がってしまいます。

Jグランドの商品ラインアップは、収益不動産を建築・販売することを基本とし、木造、RCの物件を提供しています。これらの物件の販売対象となるのは富裕層です。富裕層のニーズは多様化していて、特に短期償却による節税効果を狙ったのが、今回提案する「Vintage Residence」です。

「Vintage Residence」の在庫は現在数棟とわずかです。日本保証でも近年保証実績が増えてきており、短期減価償却物件に対するニーズは高まっています。いかに優良物件を確保するかがカギとなります。当社グループが、物件を保証することを基本としてきたことで、高い信頼をいただいています。

今後も富裕層の多様なニーズに応える不動産事業を展開していきます。日本保証が親会社の不動産会社の強みを発揮する新たな局面に入ってきたと手応えを感じています。

小林 常広

Jグランド株式会社
営業部　次長

2010年 Jトラスト（東証スタンダード市場）100%子会社である株式会社日本保証に入社。
不動産担保ローンやアパートローンなど不動産に関する債務保証の営業を経て、不動産事業に注力しているJグランド株式会社を兼任。