コロナ禍で開催されたオリンピック・パラリンピックの閉会を経てもなお、安定した地価を保ち続ける東京。また万博の開催を数年後に控えた大阪にも投資家の熱い注目が注がれるなど、国内大都市の不動産投資市場は、好調をキープし続けています。本記事では、東証スタンダード市場である総合金融グループ「Jトラスト株式会社」のグループで金融のプロ「株式会社 日本保証」の子会社として、不動産事業を展開する「Jグランド株式会社」営業部次長の小林常広氏が、新築収益アパートシリーズ『ROBOT HOUSE』がなぜフルローン可能なのか、実例を用いたキャッシュフローまで解説していきます。

『ROBOT HOUSE』…フルローンを組むメリット

フルローンで不動産投資の優良物件を購入できるチャンス。そもそも、フルローンで不動産投資をすることに、どのようなメリットがあるのでしょうか。

小林「フルローンを組んで、不動産を購入するメリットは2つあります。1つ目は、自己資金0円で購入しレバレッジを効かせた資産形成ができる上に、手元に現金を残せるので、もう一棟不動産を購入したり、株式や暗号資産など他の投資に回したりできます。

2つ目は、相続税対策になることです。現金や預金のみ所有している場合は、持っている現預金額100％が相続税対象になります。しかし、不動産に換えていると、20～40％の相続税を圧縮ができます。^※1

さらに、自宅ではなく賃貸不動産を所有していると、より相続税の評価額が下がり現金所有より40％も圧縮できます。^※2

また、物件購入時ローンを組むと債務（ローン）控除として、結果マイナスの相続財産になるため、借入の分だけ相続税を減らすことができます。相続税対策をしたい富裕層の方からお問い合わせも増えてきており、より相続税対策に有効的なRC造（鉄筋コンクリート構造）も建設を始めました」

（※1、2について、セミナーで解説いたします）

フルローンの魅力を最大限に活用した収益不動産を造れるのは、過去、約2,300棟のローン保証実績、入居稼働率95％以上の実績を持つ「株式会社 日本保証」の子会社だからこそだといいます。

小林「Jグランドが造る新築アパート『ROBOT HOUSE』や今後造る予定のRC、中古の収益不動産は、提携している銀行で、原則、物件価格（土地＋建物）の100％融資が可能です。

通常、銀行のローンは物件価格の1割以上自己資金が必要になりますが、日本保証の保証が入ることにより、自己資金0円で100％融資が可能になります。

また、『ROBOT HOUSE』は仕入れから建築、販売、賃貸管理までワンストップで行い、コストカットしているため、原価に近い価格で販売できます。これも投資家様が保証会社から満額の保証を受けられる理由の一つです。

約2,300棟の保証をしてきた高い実績を持つ「日本保証」が、土地仕入れの段階から厳しい審査をしています。

①好立地：土地は3大都市圏内、最寄り駅から徒歩10分以内の“好立地”のみ

②IoT標準搭載：建物は全室IoT標準搭載で付加価値を付け、入居者から選ばれやすい間取りに設計する

このように高利回りで収益力がある物件を金融のプロの目線で造り、フルローンの35年、お客様と一緒にアパート経営をするつもりで作っています」

上乗せ価格や中間マージン徴収がない…他にはない強み

フルローンでのアパート投資。実際の事例をみていきましょう。

小林「現在、『ROBOT HOUSE』の稼働率は100％です。実際に購入された方の例をご紹介します。

【A棟購入：個人の方（会社勤め）】

年収：約17,000千円

借入総額：約127,000千円

A棟購入価格：145,500千円

区分マンション1室、1棟アパートを所有され、本物件は3件目の購入でした。すでに他で借入が約127,000千円ありましたが、100％ご融資いたしました。

【B棟購入：資産管理会社で購入された方（会社勤め）】

個人年収：約42,000千円

借入総額：約370,000千円

B棟購入価格：114,200千円

個人で購入すると、個人年収と不動産収入に高い所得税がかかるため、法人で購入することで節税されていました。また、他に12物件所有され、すでに他で約370,000千円借入がありましたが、100％ご融資いたしました。

その他ご購入いただいたお客様からは、

「要望の最大限ローンを組むことができ、安定したアパート経営が実現できました」

「ぜひ回りの友人を紹介したい」

とのお言葉をいただいております。

日本保証の保証営業を行ってきたため、物件の案内のみならず、ローンの案内もその場で説明が可能です。またお問い合わせいただいたお客様1人ひとりに合わせて、ローンのシミュレーションも作成いたします。35年間、お客様の大切なアパートを一緒に経営していきたいと思っております。これからも『ROBOT HOUSE』や新シリーズのRC物件にご期待ください。

小林 常広

Jグランド株式会社
営業部　次長

2010年 Jトラスト（東証スタンダード市場）100%子会社である株式会社日本保証に入社。
不動産担保ローンやアパートローンなど不動産に関する債務保証の営業を経て、不動産事業に注力しているJグランド株式会社を兼任。

この記事を書いたスタッフ

OWNERS.COM編集部