コロナ禍で開催されたオリンピック・パラリンピックの閉会を経てもなお、安定した地価を保ち続ける東京。また万博の開催を数年後に控えた大阪にも投資家の熱い注目が注がれるなど、国内大都市の不動産投資市場は、好調をキープし続けています。本記事では、東証二部上場企業である総合金融グループ「Jトラスト株式会社」のグループ会社として、不動産事業を展開する「Jグランド株式会社」営業部次長の小林常広氏が、プロの視点から見た不動産投資の現況から、「買い増し」で投資基盤を強固にするためのコツまで解説していきます。

フルローンが付くか、付かないか、即断が可能

「かぼちゃの馬車事件」などを受け、投資物件購入をサポートするローンの審査基準が、厳しさを増しています。そんななか、不動産事業に乗り出したJグランドは、買い増しを検討するオーナーをどのようにサポートしているのでしょうか。

小林「まず弊社は、東証二部上場企業の総合金融グループ『Jトラスト株式会社』の完全子会社として、金融商品取引業からスタートした経緯があります。

また不動産担保ローンや有価証券担保ローンなど、さまざまなサービスを展開し、約2,300棟の保証実績、入居稼働率95％以上の『株式会社日本保証』も、グループ会社のひとつ。

こうした実績があるので、『日本保証』の保証さえあれば、物件購入にあたり提携している金融機関のフルローンを利用することが可能となります。『レバレッジを効かせ、資産形成する』という不動産投資当初の目的を、スムーズに実行できるのです」

確定申告や源泉徴収の書類を持参さえしてもらえば、その場で「ローンが付くか、付かないか」の判断が可能だと、小林氏は語ります。数ある提携金融機関のなかから「A銀行は難しいかもしれないが、B銀行は大丈夫だろう」と即断してくれるため「あちこち周って断られる」という時間・労力の無駄を省くことができます。

小林「金融機関の前に、私どもが審査をさせていただきますが、ここには弊社グループが長年培ってきた視点を、反映しています。審査にあたり、家賃下落や空室リスク、修繕積立、諸経費などを計算するのですが、『通常は10％程度しかかからない諸経費を、25％程度まで引き上げる』、『金利変動を、予想より数％多く見積もる』など、想定外の事態に備え、多くの負荷をかけていきますので、『賃料収入のみ』での返済プランを立てることができるのです」

上乗せ価格や中間マージン徴収がない…他にはない強み

不動産投資に取り組むオーナーを徹底サポートしている、Jグランド。ローン保証はもちろん、物件の仕入れから運営開始後の管理までのワンストップサポートを提供するなかにも、「金融目線」が活きているのだといいます。

小林「仕入れの際にも、金融機関ならではの視点で精査を行います。弊社では、仕入れの段階で審査し、不動産自体に担保価値のあるものしか取り扱っていません。エリアは入居者が入りやすく空室リスクの少ない3大都市圏内で、最寄り駅から徒歩10分以内に限定しています。

物件の建築自体は、現在、外部業者に請負工事を依頼していますが、もちろん任せきりではありません。弊社には一級建築士の有資格者が在籍しており、構造計算や現場チェックの工程へ直接携わっているのです。ですから『絶対に瑕疵は起こさせない』と、自信をもってお伝えできます」

小林氏は、「Jグランドは、物件価格に余計な費用を上乗せしていない」と語っています。さらに運営開始後の管理費についても、相場の半額程度という費用設定を実現しているのだといいます。一体、なぜこのような費用感でのサービス提供が可能になっているのでしょうか。

小林「『物件を売って終わり』という不動産会社は、原価に自社の利益を上乗せしたうえで価格を設定します。弊社の場合はほとんど原価に近い価格で、投資家様が保証会社からできるだけ満額の保証が受けられるようにしています。またアパートやマンションの管理費用相場は、家賃収入の5％程度が相場ですが、弊社は3％に抑えています。

物件の管理については、上場企業、またはしっかりと地場に根付いた会社に依頼していますが、中間マージンは一切徴収していません」

『ROBOT HOUSE』をはじめ商品ラインナップも豊富

上述したように、Jグランドでは、不動産会社から投資用物件を購入したり、管理を依頼したりする際、他社で請求されることの多い「上乗せ費用」や「高額な管理費用」を請求していません。

では、同社の不動産事業は、どのようにマネタイズされているのでしょうか。

小林「オーナー様が月々支払われるローン返済額に含まれる保証料が、弊社の利益となります。一般的な不動産会社とは異なる事業スキームなので、不思議に思う方がいらっしゃるかもしれませんね。とはいえ、単価は低く薄利なのは確かで、投資家の方の数十年のローン返済のなかで、中長期的にお付き合いさせていただくビジネスモデルとなっています。しかしオーナー様のなかには早期返済を検討される方もいらっしゃいますので、利益がほとんど出ない可能性も大いにあり得ます」

近年、ローンの審査基準が厳格化していますが、そんななかでも「買い増し」を希望するオーナーが数多くいます。金融目線が活きた同社のサービスは、投資家にとって、間違いなく使用しやすいといえるでしょう。

小林「昨年はIoTという最新設備を標準搭載した木造建築の『ROBOT HOUSE』をリリースしました。今年も引き続き利便性や資産価値の高い立地へ進出を続けていくほか、価格帯が異なる中古収益不動産や新築RC物件も、積極的に手掛けていく予定です。

投資家の皆様から『Jグランドのラインナップは、なかなか豊富だな』と評価していただけるようになりたいですね。そしてそのすべてに対応可能なローンを、用意していきたいと考えています」

小林 常広

Jグランド株式会社
営業部　次長

2010年 Jトラスト（東証スタンダード市場）100%子会社である株式会社日本保証に入社。
不動産担保ローンやアパートローンなど不動産に関する債務保証の営業を経て、不動産事業に注力しているJグランド株式会社を兼任。

この記事を書いたスタッフ

OWNERS.COM編集部