東証スタンダード市場上場企業Jトラスト株式会社のグループ会社として不動産事業を展開するJグランド株式会社は、今回、新たな投資物件ブランド「J-ARC」シリーズの販売を開始しました。富裕層向けの新築RC造賃貸マンションの高い資産価値を維持する理由を同社営業部次長の磯ヶ谷壮彦氏が解説します。

保証ビジネスの強みで45年フルローンが可能

Jグランドは昨年8月、投資物件ブランド「J-ARK（ジェイアーク）」シリーズの販売を開始しました。当社はこれまでIoTを活用した新築木造の次世代アパート経営「ROBOT HOUSE」、中古アパートを活用した短期「減価償却」による節税を実現した「Vintage Residence」を販売してきました。今回は、富裕層の強い要望にお応えした新築RC造マンション「J-ARC」シリーズを販売します。

今回販売する「J-ARC」シリーズには5つの強みがあります。

①【駅近好立地】希少性が高く、資産価値も高い「駅近の好立地」だけを厳選。
②【高品質住宅】分譲マンションを思わせる洗練されたシックモダンを基調とした外観。
③【減価償却】減価償却の計上が可能。（建物本体：47年／付属設備：5～20年）
④【特別価格】親会社「株式会社日本保証」の提携先金融機関で融資を受けた場合は特別価格を適用。
⑤【高利回り】購入時の利回りを重視し販売価格を決定。

通常は、RC造マンションは設計会社の建築士が施工全体の管理を行い、施工会社には現場監督がいて下請会社を使ったりしています。建築中に何か不具合があったら現場監督に報告が行き、現場監督は設計管理士と相談して対処法を考え、建築基準法に則した対応を行いながら建築を進めていきます。

とはいえ、建前どおりに行われないケースもあり、各物件では細かいところが設計図どおりにいかないこともあります。その都度、設計管理士を中心に対処していきますが、かなり見過ごされることが多いといいます。

その点、当社には1級建築士、1級施工管理技士が在籍しており、全物件、全部の検査に立ち会っています。建築途中の施工状況を直接確認し、建築基準法等の遵法性を厳しくチェックします。

数年前には東京都八王子市でアパートの外階段が落ちるなどずさんな工事が問題になっていますが、こういうことは絶対に許されません。高品質の建物を提供できるように、厳しいチェックを行っています。本来は構造計算などを施主が見ることは少ないと思います。当社は社内で再度チェックし、瑕疵が発生し得ない対応を取っています。きちんとした商品を提供するという当たり前のことを大事にしています。

当社は多くの業者と付き合いがありますが、社内でマニュアルを作成して、新しい施工会社とお付き合いする時は、こういう基準でやっています、こういうところをしっかりチェックしていきますとあらかじめお伝えしています。中には、「お宅の基準ではコストが合わない」「そんなに厳しいのではうちはやれません」と断られるケースもあるほどです。

また、当社には2300棟以上、2000億円超のアパートローン保証実績を基にしたノウハウがあります。各物件は高い入居率を維持し、高い資産価値を維持しています。金融機関の融資基準は物件の賃料収入のなかから諸経費を払って、ローンも45年間支払うことができる物件になります。こういう計算が成り立つ場合しか融資はおりません。

さらに、当社のRC造マンションは親会社の株式会社日本保証の保証付きの優良物件で、提携金融機関のフルローンを利用することが可能です（一部物件によってフルローンできないケースがあります）。

これは融資をする金融機関にとっても、ご購入されるお客様にとっても大きなメリットがある、当社の強みだと自負しています。

高い資産価値を維持する「駅近」物件

マンション経営の目的は利回りがよく、安定した賃料収入を得ることです。そのために入居ニーズの高い立地を選定することが重要です。そうした好立地は高価格、競合も多く、入手困難な土地といえます。

そこで当社は電鉄系不動産会社を含め、多くの大手不動産会社と業務提携をしており、市場の情報サイトに掲載される前の段階で、好立地の情報をご紹介いただいております。つまり、かなり川上の部分で仕入れができるような取り組みをしています。

オープンマーケットで価格競争になってしまうと好立地であればあるほど、価格が高騰して、当社も手を出すことができません。競争に至る前の段階で、情報を入手する営業体制をとっています。不動産会社だけではなく、建設会社とも土地情報を提供いただいた場合は、建物の建設をお願いするケースもあります。

こうした実績があると「いい物件ならあの会社は買う」という評価をしていただくことになり、その話が自然に広がります。そのおかげでいい情報がどんどん集まってくる好循環が出来上がりつつあります。こうして集まった多くの情報から厳選して、RC造マンションの候補地を絞り込んでいきます。

「J-ARC」シリーズは特に駅からの距離にこだわっています。しかも都心へアクセスもよく、さらに何らかの強力なアピールポイントがある駅です。当社は新築木造アパート「ROBOT HOUSE」を手掛けていますが、RC造マンションは木造より好立地に限定して、資産価値の低下を未然に防ぐことができます。

「J-ARC」シリーズは東京・大阪エリアの駅近で手掛けています。大阪の「J-ARC昭和町」は御堂筋線昭和町駅から徒歩2分という好立地です。大阪のベッドタウンで、大阪の最もメジャーな地下鉄御堂筋線の駅を出てすぐの立地です。10階建て、全28戸の物件で、ローンを利用した場合の特別価格もご用意しております。詳細につきましては、今後のセミナーなどでご紹介させていただく予定です。

新たな投資物件ブランド「J-ARC（ジェイアーク）」シリーズ
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OWNERS.COM編集部