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2023.02.04
東証スタンダード市場上場企業Jトラスト株式会社のグループ会社として不動産事業を展開するJグランド株式会社は、今回、新たな投資物件ブランド「J-ARC」シリーズの販売を開始しました。富裕層向けの新築RC造賃貸マンションを開発した背景を同社営業部次長の磯ヶ谷壮彦氏が解説します。
Jグランド株式会社は、IoTで物件の魅力を高めた新築木造アパート「ROBOT HOUSE」に続き、減価償却による節税を狙う中古アパート「Vintage Residence」をリリースしてきました。さらに、2022年8月には新築RC造（鉄筋コンクリート造）マンション「J－ARC」シリーズの販売を開始しました。文字通り、Jグランドと投資家の架け橋（＝ARC）としての役割を担う、戦略的商品です。
実は当初から最もニーズが高かったのがRC造マンションでした。提携先の金融機関の富裕層のお客様、地元の企業の経営者、資産家、地主さんは、資産形成、相続対策にあたって地元の不動産にはあまり魅力を感じず、都心の優良な不動産を持ちたいというニーズが非常に高いという情報がありました。
将来にわたって賃貸需要が落ちにくく、不動産の資産価値が保てる物件となると東京23区のどこでもいいわけではありません。新築RC造マンション「J-ARC」シリーズは通勤圏で、なおかつ駅から徒歩5分以内という立地にこだわっています。
当社は2000棟以上の審査実績があります。その実績を通して入居率が下がりにくい物件に関するノウハウを蓄積しています。将来、東京一極集中といわれているなかでも、外周部と比べて資産価値が保たれるエリアで供給する方針でスタートしました。こうしたエリアで資産性を求めるなら耐用年数22年の木造アパートよりも47年のRC造の方がはるかに優れています。
当社は1億から2億円前後の新築木造アパートも供給していますが、「J-ARC」シリーズはRC造マンションの2億、3億円以上という高価格帯の商品を供給していきます。木造が悪いというわけではなく、投資家の資金力に応じた商品ラインアップを用意したということです。富裕層の方々に商品を提供する上で、木造では物足りない層もおられるわけで、こうした層にお届けしたいと考えています。
木造アパートが2億円以下で、「J-ARC」は2億円以上、ボリュームゾーンは3億～4億円です。比較的低価格な物件では、23年2月に発売予定「J-ARC蓮根」（板橋区）が、城北エリアということもあり2億前半とお求めやすい価格設定を予定しています。こちらは、都営三田線で大手町まで30分とアクセスは申し分ありません。
JR吉祥寺（京王井の頭線）駅徒歩9分の「J-ARC吉祥寺」（武蔵野市）は7億8000万円と当社でも高額物件なのですが、非常に引き合いが多くありました。そのなかで複数の不動産をお持ちの方が「どうしても購入したい」ということで、現在金融機関の審査に入っています。
「J-ARC」シリーズの顧客層としては、経営者、士業、医師、会社役員などベースになる高収入があり、節税にも関心がある方、減価償却物件や木造物件に続いて、思い切ってしっかりした物件に投資してみたいという方を想定しています。
当社は金融機関とも提携をしており、不動産投資にご興味があるお客様に当社の商品をご紹介していただいております。多くの金融機関は従来の預金と貸し出しだけではなく、地元の富裕層の方を相手にした手数料ビジネス、プライベートバンキングなどウェルスマネジメント業務に力を入れているため、投資不動産は商品としてもマッチしていると考えています。
提携先の金融機関からお客様をご紹介していただくケースが、このところ増えています。昨年新築木造アパートを20棟近く販売していますが、2割くらいは金融機関からの紹介です。
「J-ARC」シリーズはこれから販売に力を入れていきますが、販売する商品は皆様に喜ばれていると実感しています。実は、当社の物件を購入したお客様からお知り合いを紹介していただくケースがあります。中には複数のお客様を紹介していただいた方もいらっしゃいます。もちろん、当社で複数の商品を購入していただきリピーターになられる方もおられ、我々が提供する商品を評価してくださった結果だと自負しています。
土地の仕入の情報は間口を広くし、その中から選りすぐったものをRC造マンションに充てる予定です。これと並行して、通勤圏で我々のノウハウで該当するエリア、場所であれば、駅徒歩10分圏内に限定して新築木造アパートの販売も強化していきます。これまで新築木造物件は全棟を完売しており、もっと取り組んでいきたいところですが、土地価格が高騰していることがネックになっています。
このように、RC造と木造の両方を手掛け、減価償却を狙う中古マンションも含め、ゾーンが異なるお客様のあらゆるニーズにお応えする形をとっています。
一方で、10億円を超えると不動産市場が様変わりして、REIT等が参入してきます。こうした市場には手を出さず、あくまで個人の富裕層を対象にビジネス展開してく想定です。そういう意味では商品ラインアップとしてはほぼ完成形になったと考えており、あとは数をいかに増やしていくかがポイントになります。
ラインアップに沿った物件を供給すればするほど、仕入れ段階での情報も厚くなり、その情報の中から厳選して仕入れを進めています。条件のいい土地を仕入れなければ始まらないので、まだまだ足りない状況が続いています。
都心の優良なエリアに新築RC造の資産を持てること自体が希少であり、資産形成、遺産分割の手段としても、都心の新築RC造マンションを活用していただけます。
ラインアップのすべてにおいて、金融機関の融資基準が厳格化している中、物件と融資をセットでご紹介できる点は、当社の最大の特徴であると考えています。
前期の売上高は約30億円でしたが、今12月期は100億円を計画しています。そのうち7割以上はすでに固まっています。新築木造アパート「ROBOT HOUSE」や中古アパート「Vintage Residence」を積極的に進めることで、今期目標は達成可能だと考えています。
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OWNERS.COM編集部
