マンション建設とサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）建設、土地活用・資産活用のゴールドトラスト株式会社と、医療・介護サービスを提供するゴールドエイジ株式会社が連携して、不動産クラウドファンディング事業「GOLD CROWD（ゴールドクラウド）」をスタートさせました。サ高住をファンド化する狙いは何か、ホールディングス会社であるスマイシアHD株式会社の専務取締役の樋口広士氏にインタビューしました。

「GOLD CROWD」で高利回りのサ高住ファンド、発売!!

サービス付き高齢者住宅（サ高住）の介護事業を展開するゴールドエイジ株式会社と、ゴールドトラスト株式会社は「GOLD CROWD（ゴールドクラウド）」として不動産クラウドファンディング事業に参入しました。

これまでに数回、分譲マンションを中心にファンドを募集した実績があります。そのファンドはすでにお付き合いのある方限定で募集しており、システムのテストもかねて少額のファンドとして運用されております。

今回ファンドの諸条件は、～介護事業応援ファンド1号～サービス付き高齢者向け住宅「ゴールドエイジエフ」年利回り8.26％、募集金額は6,000万円（優先出資金額）、運用期間は12カ月となっております。

運用期間終了後に物件売却するスキームではありません。自社で物件を持ち続ける「再投資可能型ファンド」となります。運用期間1年でファンドは清算しますが、引き続き運用したい投資家の方は、配当だけを受けとり、そのまま継続して、次のファンドに再投資できます。

継続して投資する場合は、面倒な手間はかかりません。運用期間終了2カ月前にメールでご案内します。次回のファンドの紹介とともに、「清算する」か「継続する」を確認させていただきます。終了の場合は配当金と出資金を償還、継続の場合は同意書をいただいて、出資金は自動的に次のファンドに移行します。

サ高住のファンドが高い利回りを実現できる理由

なぜ今回の「サ高住ファンド」が8％以上の高い利回りを実現できるかというと、建物を自社で建設しているため仕入れがほぼ原価だからです。

外部の建設会社なら2～3割の利益を乗せるのが普通です。対して、当社では土地は購入するものの、建物は自社のため原価に近いコストで計算ができます。

さらに20年近く介護現場で培ってきたノウハウがあります。職員の動線を意識して介護オペレーションがスムーズに回ることを設計に取り入れており、効率がよく、利益を出やすい施設となっています。そのため、家賃の売り上げがなくても介護サービスだけで利益を出せる体制を作り上げています。

サ高住の運営は、介護保険適用外の生活支援サービスを「活用できる」か「活用できない」かで、まったく異なります。介護報酬と介護保険適用外のサービスのバランスを法律に則して組み合わせるのが当社のノウハウです。当社では入居者、ケアマネージャーにも納得いただけるサービスを提供し、介護職員の生産性が上がっていくため、売り上げが増加していく独自の仕組みとなっています。そのための必要なシステム開発にも積極的に取り組み、高利回りを実現できています。

家賃収入だけで組成しているファンドは、総収入の100％が家賃収入です。しかし、私たちの売り上げは介護報酬と介護保険適用外のサービスの売り上げで構成されているため、ファンドに利回りを還元することが可能なのです。

ただ、すべてのサ高住の物件の利回りが8％になるとは考えていません。平均利回りは5～10％の水準を想定しています。

米中問題、ウクライナ紛争、新型コロナなどの影響で、建築資材の高騰で建設コストが4割ほど上昇しており、仕入れコストが上がり、利回りが5％しか確保できないサ高住もあります。利回り5％に満たない物件はファンド化しません。逆に低コストで作れた物件や好立地の土地を入手できたケースなどは、利回り10％で設定することも可能になります。今後のファンド組成にぜひご期待ください。

2050年までサ高住ビジネスは拡大する

サ高住は満室になるまで1年から1年半かかります。弊社の平均戸数は50室ですが、高齢者の方は病院を退院する2週間前になって、どこに移るかを決めます。直前またはオープンしてからでないとサ高住の入居は決まりません。その地域に浸透する時間が必要で、1カ月に5戸ほどしか入居が進みません。家賃も配当原資である以上、入居率が80％くらいまで達した時点でファンド募集を開始するのが、当社では新築のサ高住の一番早いタイミングになります。

例えば、2022年11月、愛知県にオープンした新築のサ高住が現在入居率30％で、1年後の2023年11月に80～90％の入居率時点をファンド募集開始のメドにしており、ここで初めてファンド募集をかけたいと考えています。この物件は利回り8％を予定しています。

家賃は、定額をファンドの配当にしています。実際の入居家賃を原資にした場合、利回りが変動する可能性があるためで、当社が借り上げた場合と同様に、入居率の変動にかかわらず定額で納めていきます。

現在、入居者の平均年齢は約87歳で、介護が必要な入居者の場合は、2年に1回程度入れ替わりが起きます。病院の紹介、ソーシャルワーカー、ケアマネージャーの紹介が95％ほどを占めていますが、介護が必要な高齢者の方は増え続けているため、空室が出るとすぐに埋まる状況です。

賃貸マンションの場合は生産人口が減っていくことを考えれば、空室リスクが高くなっていきますが、介護が必要な高齢者は増え続けていくので2050年までサ高住ビジネスは拡大していくと見通しを立てています。

GOLD CROWD（ゴールドクラウド）

商品名：介護事業応援ファンド1号「ゴールドエイジ四日市日永」
物件名：ゴールドエイジ エフ
予定利回り：8.26％
運用期間：12カ月（366日）
募集金額：6,000万円（優先出資金額）
▶1万円より　▶抽選方式

物件詳細はコチラ＞＞＞
https://aggcrowd.jp/fund/4

この記事を書いたスタッフ

OWNERS.COM編集部