「駅近」や「築浅」などの好条件を持ち合わせていても、なかなか空室が埋まらない物件があります。一見すると成功しそうなのに空室が埋まらない物件には、何らかの要因があるものです。本記事では、不動産投資の失敗事例をもとに、物件選びで見落としがちなポイントや、昨今の入居者のニーズなどを解説します。

【失敗事例】「駅から徒歩3分・新築」なのに空室が埋まらない

30代のAさんは、以前から興味のあった不動産投資を始めました。駅から徒歩3分という立地が気に入り、新築マンションの一室を手に入れます。

すぐに不動産仲介会社に入居の募集を託し、ポータルサイトにも情報を掲載。しかし、どれほど呼びかけても申し込みは入りません。

「駅から徒歩3分」「新築」という魅力的な条件にもかかわらず、空室のまま時間が過ぎていき、Aさんは焦りでいっぱいでした。地元の不動産屋にも力を借りて入居者を募りましたが、空室が埋まらないのです。

不人気物件の特徴とは？物件選びで見落としがちなポイント

Aさんが購入したマンションは「駅から徒歩3分・新築」という好条件の物件でした。それにも関わらず空室が埋まらないことには、以下の要因があります。

• 設定賃料が高い
• 設備が充実していない

物件選びの際に見落としがちな2つのポイントを見ていきましょう。

設定賃料が高い

空室が埋まらない要因のひとつには、設定賃料の高さがあります。新築や築浅のマンションの場合、周辺相場よりも家賃が1～2万円高くなっているケースが多いです。

同じように築浅であっても、木造アパートでは2万円ほど安い家賃が設定されている場合があり、マンションにこだわりがない人はアパートを選択することも珍しくありません。

入居者を募集する際に家賃を下げることは可能ですが、その分、キャッシュフローが悪化してしまいます。

昨今は建築資材の高騰により物件の建築費自体が高くなっている上、新築や築浅は中古物件よりも購入価格が高いです。そのため、賃料を高めに設定しなければ収益を上げられないといった現状もあり、賃料を下げられないケースも多く見られます。

設備が充実していない

新築・築浅物件でも、設備が充実していなければ空室は埋まりにくくなります。新築であることよりも、日常生活における利便性を重視する人もいるためです。

たとえばワンルームの場合は、面積や間取りの都合上、バス・トイレが一緒になっているユニットバスの物件もあるでしょう。しかし、この場合はポータルサイト上で条件としてバス・トイレ別を指定した場合、検索画面上に物件が表示されなくなってしまうのです。

そのため、立地や間取りが魅力的であっても、検討の対象として認識してもらえないケースがあります。

物件を検討する人を増やすためには、まずポータルサイト上で検索条件となる設備項目を、できるだけ満たしていることが大切です。大がかりな設備でなければ、リフォームなどで新たに設置することを考えても良いでしょう。

「バス・トイレ別」以外に検索条件とされる設備の一例は、テレビモニター付きインターホンや宅配ボックス、防犯カメラといったセキュリティ関連の設備です。また、エアコンや温水洗浄便座などの設備も挙げられます。

昨今の賃貸物件の入居者のニーズ

前項では、駅近・新築物件でも不人気となるポイントを説明しましたが、ここでは昨今の入居者のニーズについて説明します。

• インターネット通信環境が充実している
• 広く自然豊かな郊外の立地である
• 書斎やワークスペースがある

物件を選ぶ際のポイントを、ぜひ押さえておきましょう。

インターネット通信環境が充実している

近年はオンラインによる会議や授業、テレワークなどが増えています。

そのため住まいを選ぶ際に、インターネット通信環境を重視する人も多くなってきました。全国賃貸住宅新聞の調査によると、ファミリー・単身者のいずれからも需要が高いです。

具体的には、インターネットの利用が無料であることや、通信速度が高速であることなどが人気のポイントです。オンライン通話などをスムーズに行うには、1Gbps以上の速度が推奨されています。

オンラインのサービスは今後も増えていくと予想されるため、通信環境の良さを必須とする流れは続いていくでしょう。

広く自然豊かな郊外の立地である

コロナ禍以降は家で過ごす時間が増えたことにより、広く快適な自宅に住みたいと考える人が増えてきました。

勤務形態が完全リモートの場合は、出勤する必要もないため、駅の近くや都心に住む必要がなくなるケースも多いです。そのような人たちは「都心の駅近物件は狭くて高い」と感じることでしょう。

都市部から離れると、周辺に自然が増える上、同じ広さやグレードの物件により安い家賃で住めるといったメリットもあります。

今までは駅近を条件としていた人が、郊外を選ぶようになったことで、駅近物件に空室が生まれやすくなっているともいえます。

書斎やワークスペースがある

テレワークが増えたことにより、書斎やワークスペースを希望する声も多くなりました。

仕事やオンライン会議を行うにあたって、寝室とは別に作業スペースを確保したい場合もあるでしょう。とはいえ、部屋数を1室増やすほどではないため、ちょうど良い広さのワークスペースが求められています。

築年数の古いマンションで書斎がある物件は少ないかもしれませんが、新築・築浅であれば、ワークスペースのある物件も選択肢のひとつとなります。

まとめ

駅近や新築・築浅といった好条件の賃貸物件でも、空室が埋まらないケースはあります。その要因は、設定賃料が高すぎるケースや、設備が充実していないケースなど、さまざまです。

しかし本記事を参考に、入居者のニーズを満たすことで空室を解消すれば、安定した賃貸経営を目指すことが可能です。

また、初めての不動産投資で不安がある場合は、運用を事業者に任せることも選択肢のひとつです。たとえば不動産クラウドファンディングでは、運営事業者が運用を行うため、投資家が空室対策を行う必要はありません。

一口1万円から始められるため、まずはさまざまな物件タイプで投資経験を積んでみるのも良いでしょう。