不動産投資
2023.07.26
30代サラリーマンは不動産投資に向いているといわれています。しかし、本当に今始めるべきなのか、どのような物件に投資すべきなのかと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。そこで本記事では、30代サラリーマンが不動産投資に向いている理由と、おすすめの案件種別を年収別に紹介します。30代から無理なく資産形成をしたい方は、ぜひ参考にしてください。
30代サラリーマンが不動産投資に向いている理由は、年齢と属性（職業など）の両方の観点から、融資を受けやすい点にあります。
会社員で安定した給与収入が見込める上に、年齢が若いことにより、不動産投資ローンの審査で有利にはたらく場合があるのです。
例えば団体信用生命保険（団信）が付いているローンでは、完済時の年齢に上限が設けられるケースもあります。その場合、ローンを組むのが遅くなるほど完済までの期間が短くなるため、月々の返済が厳しくなることもあるでしょう。
早く返済を始めれば、定年までにローン完済も目指せます。そのため、比較的若い30代は不動産投資を始めるのに向いているといわれています。
区分所有をはじめとした実物不動産投資には高収入が必要といわれるなか、昨今では若い世代や一般的な年収層の会社員も始めやすい投資方法が確立されています。
不動産DXやフィンテックといった技術によって、電子契約などが可能となったことが、その要因のひとつです。これにより、インターネットを使った「不動産クラウドファンディング」や「REIT」が不動産投資方法として普及しました。
不動産クラウドファンディングとは、不特定多数の投資家からインターネット上で資金を集めて不動産を購入し、その運用で得た利益を出資者に分配する投資方法です。
REIT（リート）も同様に、多くの投資家から集めたお金で不動産に投資を行います。不動産投資信託とも呼ばれ、1銘柄で複数の物件へ投資します。
一方、不動産クラウドファンディングは、1案件で1つの物件に投資を行う点が特徴です。
ここからは、実際に30代サラリーマンが投資しやすい案件種別を年収別に紹介します。
なお、不動産投資ローンの借入可能額は、一般的に年収の6〜10倍とされていますが、本稿では平均的な年収倍率といわれる8倍を想定しています。
年収500万円の場合、不動産投資を行うのであれば、まずは少額から始めるのがおすすめです。
例えば不動産クラウドファンディングなら一口1万円から出資できるため、手軽に始められます。もう少し大きな金額を投資したい場合は、10万円程度から出資してみるとよいでしょう。
不動産クラウドファンディングは一口1万円という少額から始められるため、複数の案件に投資してリスクを分散しやすい点がメリットです。また、実物不動産投資とは異なり、物件の維持管理を自分で行う必要がない点もポイントです。
デメリットとしては中途解約できない点が挙げられますが、運用期間の短いものを選べば解消できるでしょう。また元本保証はないものの、元本割れが起こりにくくなるような仕組み（優先劣後）が用意されています。
年収1,000万円・借入可能額8,000万円の場合、1～3件程度の区分所有マンションを購入可能です。
たとえば、物件価格6,000万円のマンションを頭金3割（1,800万円）、借入金額4,200万円で購入する場合は、以下のようなケースが想定されます。
※空室率10％・経費率15％・35年返済・金利2.0％を想定しています。
※実際の返済額・収支額は、諸条件によって異なります。
上記のケースの場合、家賃収入からローン返済額を差し引くと、月々6万円が残ります。さらに固定資産税や管理費等の経費15％を差し引いても、実質利回り3.0％、月々1万円以上の黒字となる計算です。
なお、実際に取引されている東京都内の区分マンションの価格は、中古で約1,100万～8,000万円超、新築なら約3,000万～8,000万円超まで幅があります（2023年6月時点、収益物件サイト『楽待』調べ）。
また、不動産クラウドファンディングも選択肢のひとつとして有効です。一口1万円からですが、出資口数を増やして10万～30万円投資する方も多くいます。
区分所有のメリットは、一棟所有と比べると比較的小さな金額で投資できる点です。修繕の範囲が狭いため、維持費も抑えやすいでしょう。
一方、デメリットは空室時のダメージが一棟所有よりも大きいことです。1室しか所有していない場合、その1部屋が空室になると家賃収入はゼロになってしまいます。
年収2,000万円・借入可能額1億6,000万円の場合、一棟マンション・アパートが投資対象となるでしょう。
たとえば、物件価格1億6,000万円の1棟アパートを頭金1割（1,600万円）、借入金額1億4,400万円で購入する場合のシミュレーションは、以下のとおりです。
※空室率10％・経費率15％・35年返済・金利2.0％を想定しています。
※実際の返済額・収支額は、諸条件によって異なります。
上記の例では、家賃収入からローン返済額を差し引くと、月々34万円が残ります。さらに経費15％を差し引いても、実質利回り4.7％、月々13万円以上の利益が出る計算結果となりました。
なお、東京都内における実際の物件価格は、新築一棟マンションで約1億1,000万～1億6,000万円超、新築一棟アパートなら約4,300万～1億6,000万円超となっています（2023年6月時点、収益物件サイト『楽待』調べ）。
さらに、年収2,000万円の場合は不動産クラウドファンディングの大口購入も選択肢に入れるとよいでしょう。1案件あたり100万円程度を投資する方も珍しくありません。
一棟所有のメリットは、部屋数が多いので空室リスクを分散できる点です。また、区分所有よりも利回りが高くなる傾向があり、投資効率が良いといえます。
一方、物件価格が高いため借入金額が大きくなる点はデメリットです。かかる費用を洗い出し、長期で収支計画を立てておきましょう。
30代サラリーマンは融資が受けやすく、不動産投資を始めるのに適しています。
向いている案件種別はさまざまで、年収500万円なら不動産クラウドファンディング、年収1,000万円以上で区分所有、年収2,000万円以上なら一棟所有などの選択肢があります。
また、年収が高い場合であっても、物件の維持管理や入居者対応の煩わしさを解消したい方には、不動産クラウドファンディングの大口購入がおすすめです。
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