不動産投資
2022.11.21
投資の視点から見ると、不動産投資の失敗は収支がマイナスになることといえます。月々の収支が赤字になるとローンの返済などのために預金などを切り崩すことになります。売却したときの収支でトータルで損が出ると、資産が減ったり、生活水準が下がったり、ローンの債務が残ったりすることがあります。そうならならないために、失敗を生む要因を知り、対策することが大事になります。
不動産投資で損が出る原因は、家賃収入が得られない、家賃収入より維持・管理にかかる経費の方が多い、売却価格が想定より安くなった、といったことが挙げられます。失敗に至る流れをもう少し詳しくみると、たとえば、家賃収入では黒字でも、売却価格が安くトータルで赤字になったり、逆に、家賃収入を得ている時点から赤字で、売却時にさらに赤字が膨らむといったケースなどがあります。
一般的に、不動産は経年劣化によって価値が下がるため、購入価格よりも売却価格の方が安くなります。
つまり、売却時のマイナス分は運用中の家賃収入で補わなければならず、リフォームなどによって売却価格を高くするなら、そのためのリフォーム費用も計算に入れた上で、最終的に黒字になるようにする必要がある、ということです。
そのために押さえておくポイントは3つです。1つ目は、売却時まで見据えた目的と計画を持つこと。2つ目は、きちんと家賃が稼げる物件を買うこと。3つ目は、空室リスクを小さくすることです。
不動産投資は、どんな物件をいくらで購入するか、という点に焦点が当たります。もちろん、それも大事ではあるのですが、物件購入は不動産投資のスタートに過ぎません。失敗を防ぐためには、そもそも何のために不動産投資をするのか、また、その目的を達成するために運用中にいくら稼ぐ必要があるかを考え、物件を売却したときのトータル収支を視野に入れた上で、長期の計画を立てることが重要です。
たとえば、老後の年金代わりとして家賃収入を得たいのであれば、何年後にいくらの収入を得たいか明確にする必要があります。月々10万円の家賃収入を得たいなら、都市部の区分マンションを1つか2つ持てば実現できるかもしれません。
目的を考えず、物件購入にばかり目を向けてしまうと、家賃収入が多い1棟マンションを買うために過剰な借入れリスクを取ってしまうことがあります。物件価格に目が向き、地方の安価な物件を買ってしまい、狙っていた収入が得られなくなる失敗例もあります。
このような状態になると、どこかで「年金を増やす」という当初の目的を軌道修正することになり、その際に安価で物件を売却することによって、結果としてトータルで赤字になる可能性もあります。
失敗を防ぐための2つ目のポイントは、きちんと稼げる物件を選ぶことです。よくある失敗は、物件価格や利回りのみを見て物件を買ってしまうケースです。
たとえば、郊外や地方の物件は都市部と比べて安く、利回りが高いという特徴があります。利回りが高ければ投資資金の回収期間も早くなりますから、利回りを比べるのは大事な視点といえます。
しかし、どれだけ利回りがよくても入居者がつかなければ家賃収入は得られません。賃貸需要が大きい都市部と比べ、地方などは人が少なく、持ち家に住んでいる人も多いことから、この条件が満たせずに空き家になったり、家賃を下げることになったりする失敗例が多いのです。
利回りについては、不動産広告に表示される表面利回りと、経費などの支出を差し引いた実質利回りの違いも考慮する必要があるでしょう。
不動産投資は、毎年の固定資産税が発生します。物件や設備の修繕費もかかりますし、入居者募集を委託する費用もかかります。中古マンションの場合、修繕積立金の値上げによって利回りが低下することもあります。このような点を踏まえた上で、目標とする収入が得られるかを検討することが重要なのです。
利回りは、投資金額に対する利益の割合を指します。
確実に家賃収入を得るためには空室率をできる限り抑えることも大事です。これは失敗を防ぐ3つ目のポイントです。
空室になる理由は、家賃に対して物件の魅力が低い、入居者募集をする仲介会社が機能していない、といったことが考えられます。
魅力が低い場合はリフォームやリノベーションによって価値を高めることができます。物件の魅力が高まれば入居者がつきやすくなりますし、家賃を上げることも可能。売却時も高く売れる可能性があります。
ただし、そのための費用も家賃収入で稼がなければなりません。リフォーム予算がどれくらいで、その結果としてどれくらいの収入が見込めるのかをあらかじめ計算しておかないと、空室率は下がってもトータルの利益が増えない可能性があるのです。
管理会社の変更を検討してみることも大事です。変更には費用はかかりません。しかし、入居者募集の能力が低い業者に変えても効果は出ませんので、仲介会社の実績などを踏まえて検討する必要があります。また、入居者募集のために広告料などが別途必要となるケースもありますから、その場合は、追加費用の回収方法もシミュレーションをする必要があります。
それでも空室率が下がらない場合、または満室に近いくらいまで空室率が下がっても収支が赤字や赤字に近い状態なのであれば、ローンを組んでいる場合に限られますが、繰り上げ返済を検討することが考えられます。
繰り上げ返済によって月々のローン返済額が少なくなれば、家賃収入がプラスになりやすくなり、キャッシュフロー（手元で出入りするお金の流れ）が改善します。返済期間が短くなれば利息の支払い総額も減りますのでトータルの収支も黒字化しやすくなります。
不動産投資は、物件を選ぶときだけでなく、運用中の管理や物件の売却時など要所要所で失敗の落とし穴があります。また、不動産は株などと違って簡単に売却できず、無理に売ろうとすると売値が下がってしまうため、大きな損失が発生することがあります。
家賃収入が増えない、赤字が減らない、ローンが減らないといった問題が解消できなければ、それ以上の損をしないために物件を手放すしかありません。そうなってしまう原因がどこにあるかというと、物件を購入する前の計画にあります。つまり、物件を購入する前段階で運用や返済についてきちんと計画を立てることが不動産投資の失敗を防ぐために重要ということです。
また、不動産投資についての必要最低限の知識を身につけておくことも重要です。勉強することによって、物件の選び方、管理や運用のコツ、返済計画の立て方がわかるようになります。予備知識を持つことで、不動産会社の話を鵜呑みにしたり、勧められた物件をきちんと確認せずに買ってしまう、といった失敗も防げるようになります。
学ぶための方法としては、不動産投資関連の書籍などを読んでみたり、無料のセミナーなどに参加してみることもできます。不動産のポータルサイトで相場を見たり、不動産会社に問い合わせて直接話を聞いてみるといったことも有効な方法です。
OWNERS.COM編集部
