近年、投資はつみたてNISAやiDeCoのように節税手段として利用され始め、不動産クラウドファンディングも節税に利用できるのではないかと注目を集めています。結論からいうと、不動産クラウドファンディングは節税に利用できません。しかし、確定申告方法によっては払い過ぎた税金を取り戻すことが可能です。そこで今回は、「少しでも税金の支払いを減らしたい」と考えている人のために、払い過ぎた税金を取り戻す方法を紹介します。

不動産クラウドファンディングで払い過ぎた税金を取り戻す方法

冒頭で述べた通り、不動産クラウドファンディングは節税目的には使えませんが、払い過ぎた税金を取り戻す方法があります。

不動産クラウドファンディングで受け取る分配金は、運営事業者によって20.42%の源泉徴収が行われています。源泉徴収税率は個人の所得に関わらず一律となっているため、場合によっては税金を払い過ぎているケースがあるのです。

なお、不動産クラウドファンディングは契約方法によって課税方式が異なります。任意組合契約は不動産所得、あるいは事業所得として扱われ、匿名組合契約は雑所得となります。

契約方法ごとに解説していくので、ぜひ参考にしてください。

①総所得金額が695万円以下の人が確定申告をする【共通】

＊【共通】＝任意組合契約、匿名組合契約ともに共通。

不動産クラウドファンディングの分配金と、給与所得などを合計した「総所得金額」が695万円以下の人は、払い過ぎた税金を確定申告で取り戻せます。個人が納める所得税は以下の速算表で求められます。

たとえば総所得金額が300万円の人は、所得税率が10%となるため源泉徴収税率（20.42%）のほうが高くなります。この払い過ぎた所得税は、確定申告をすることで還付金として受け取れます。

給与所得250万円で、分配金を50万円受け取った場合の還付金額を見ていきましょう。

【確定申告前の納税額】

2,500,000円 × 10% – 97,500円 = 152,500円

500,000円 × 20.42% ＝ 102,100円

152,500円 + 102,100円 = 254,600円

【確定申告後の納税額】

3,000,000円 × 10% – 97,500円 = 202,500円

【還付金額】

254,600円 – 202,500円 = 52,100円

このように、会社員や年金受給者などの申告義務がない人でも、確定申告を行えば還付金を受け取れる可能性があります。所得が確定する年末に、税金を払い過ぎていないか確認してみましょう。

②所得控除を活用する【共通】

不動産クラウドファンディングで増えた所得に対して、所得控除を活用すると還付金が受け取れます。個人が活用しやすい所得控除には、以下が挙げられます。

●ふるさと納税

●iDeCo

●小規模企業共済

また、住宅ローン減税の控除上限に達していなかった場合は、所得控除を活用することなく還付が受けられます。

③減価償却費を計上する【任意組合契約のみ】

任意組合契約で運用している不動産クラウドファンディングは、減価償却費を計上できます。減価償却とは、要件を満たした資産を一定期間に配分して経費計上できる制度です。

減価償却では、実際に費用を支出しない状態で経費を計上できるため、経費金額に応じた還付金が受け取れます。ただし、価値が減少しない土地は減価償却の対象とならないため注意しましょう。

④青色申告特別控除を利用する【任意組合契約のみ】

任意組合契約の所得には青色申告特別控除が適用されます。控除金額は、申告方法と記帳方法によって異なるため、以下の表を参考にしてください。

65万円の最大控除を利用すれば、より多くの還付金が受け取れるでしょう。なお、控除適用を受けるには、課税年度の3月15日までに青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。

⑤ほかの雑所得と損益通算する【匿名組合契約のみ】

匿名組合契約の損益は雑所得として扱われるため、減価償却費や青色申告特別控除が認められません。しかし、不用品販売の利益や副業の赤字などがある場合は、これらの雑所得と損益通算できます。

たとえば不動産クラウドファンディングで15万円の利益、副業での赤字が10万円あった場合には、雑所得の合計が5万円になります。源泉徴収で払い過ぎた税金は、確定申告によって取り戻せるので、ぜひ活用しましょう。

ただし、雑所得以外の給与所得や事業所得とは損益通算ができないので注意してください。

任意組合契約では相続税の節税効果を得られる可能性がある

任意組合契約での出資は不動産登記が行われているため、相続税の節税効果が見込めるケースがあります。

相続税の納税金額は「相続税評価額 × 税率 – 控除額」で求められます。相続税評価額は不動産公示価格（時価）の約80%となるため、現金での相続より納税額が減少する可能性があるのです。

また、一定要件を満たし「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地」の適用を受けると、より大きな節税効果が見込めるでしょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングで節税効果を得ることはできませんが、払い過ぎた税金を取り戻すことは可能です。投資資金を増やし、効率よく資産を増やすためにも、本記事で紹介した「税金を取り戻す方法」を活用してみてください。

また、所得控除や損益通算は、不動産クラウドファンディング以外の所得にも利用できます。納める税金を少しでも減らし、将来のための資産運用に活用していきましょう。