不動産投資
2022.11.21
不動産投資をするときに最も重要なことは「物件選び」です。物件選びさえ間違わなければ不動産投資で大きな失敗をする可能性は低くなります。逆に物件選びを間違えると不動産投資で失敗する確率が高くなります。「不動産投資、ちょっとだけ興味あり」という投資初心者のために、不動産投資物件の選び方を物件タイプ別にみていきましょう。
不動産投資の対象となる不動産物件には、大きく分けて次の3つの種類があります。
①区分マンション
②一棟アパート／マンション
③戸建て
区分マンションは「部屋」単位で購入し、そこに入居者が入ることで家賃収入を得る不動産投資です。区分マンションはワンルームタイプとファミリータイプに分かれます。
ワンルームマンションは各部屋の居室が1つだけのマンションです。間取りは1Rと記載されます。シンプルな住空間で単身者向けの室内空間で、賃貸需要が高い物件です。
つまり退去者が出ても次の入居者が決まるまで比較的早く、空室リスクが低いといわれています。また、室内空間が狭く、設備も少ないため修繕費用が他の間取りより安く済む物件です。
ファミリータイプに、広さや間取りの明確な定義はありません。一般的に3DKや3LDK、専有面積は60㎡以上のタイプがファミリー向けとされています。
1戸の専有面積が広く、設備も多いファミリータイプはワンルームに比べると価格が高く、ファミリーをターゲットにすると、単身向けより空室期間は長くなりがちです。しかし、入居者が決まれば入居期間は長く、長期的に安定した家賃収入が見込めるというメリットがあります。
一棟のアパートやマンションを購入し、一棟すべての部屋を貸し出す不動産投資です。一棟を丸ごと貸し出すため投資金額も大きくなり、一つの物件で複数戸を所有するため、1室あたりの空室リスクを分散させることができるという特徴があります。
ちなみにアパートは区分単位で売買されることはありません。売買も賃貸経営も一棟単位となります。区分マンションとよく比較される不動産投資です。
戸建て住宅を所有し、入居者から家賃収入を得るのが戸建て投資です。近年では「不動産投資＝集合住宅」というイメージが強いですが、戸建て住宅の賃貸は借家と呼ばれ、今でも多くの戸建て賃貸物件があります。
戸建て投資の魅力は物件価格の安さ、利回りの高さです。物件によっては数百万円で購入でき、利回りが20％を超えるような物件もあります。一方で、それ相応のデメリットやリスクも存在しますので、戸建て投資は慎重に考えなければなりません。
これから不動産投資を始めようと考えている初心者は、わからないことが多いでしょう。ですから、できるだけ失敗するリスクが低い、そして取り組みやすい物件を選ぶ必要があります。
それでは、不動産投資初心者にとっては、どのような投資対象が良いでしょうか。初心者の方へのおすすめはワンルームタイプへの投資です。ワンルームタイプの投資には、大きく2つのメリットがあります。
ワンルームタイプのメリットの1つ目は、入居者を比較的容易に見つけることができる点です。特に、東京都、東京近郊の神奈川県、埼玉県、千葉県といった人口の多いエリアであれば、物件に問題がない限りは次の入居者が見つかることが多いです。
長期的な運用となる不動産投資において、空室率が低い都心部の物件を取得しやすいという点はワンルームマンション投資の大きな特徴といえます。
ワンルームタイプの2つ目のメリットは、投資額を抑えたスモールスタートができる点です。物件取得にかかる初期費用が安く、不動産投資ローンを活用しやすいというメリットがあります。不動産投資はできる限りリスクを最小化することが重要です。
不動産投資初心者は物件選びから契約・決済・引渡し、そして物件の運用まで、そのすべてが初体験となり、不安が大きいものです。不動産初心者におすすめのワンルーム投資でまず経験を積むことを考えてはいかがでしょうか。
不動産を購入する際には、物件の立地による入居者の利便性を精査することが重要です。中古物件の場合には、以前のオーナーがどのような管理を行っていたかをチェックすることも必要です。
入居者ニーズがあるエリアということは、「そこに住みたい、住み続けたい」と考える人が多いということです。具体的には、主要駅の駅近の物件です。交通の便が良いことは、物件の長期的な安定収入に大きくかかわる重要なポイントです。
特に、最寄り駅と物件の距離関係は大切です。利便性を考えれば、最寄り駅から徒歩圏内であることが重要です。最寄り駅から徒歩5分なのか、徒歩20分なのかでは、物件の魅力は大きく異なります。
入居者ニーズのあるエリアの中でも、人気のある区画、不人気の区画があります。それは生活に必要な施設が物件の近くにあるかどうかです。具体的には、スーパー、ドラッグストア、コンビニ、飲食店、病院、公園など周辺施設が充実している場所です。
これらの施設をチェックするとき気をつけたいのは、ターゲット層にとっての重要度です。単身向けワンルームマンションの近くにはコンビニ、ファミリーマンションの近くには保育園や公園など、子育て世代が必要とする施設があるかどうかが、入居者の部屋選びを左右するポイントになります。
不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切です。入居者がいても空室であっても不動産は老朽化し、劣化していきます。中古物件を購入するのであれば、共用部分の清潔さや定期点検が行われているかどうかなどのチェックも忘れてはいけません。
確認する際は、以下のチェックポイントを参考にしてください。
●管理人は常駐なのかなどの管理形態
●共有部分の状態
●修繕計画がきちんとあるのかどうか
●定期点検を行っているのかどうか
初心者が不動産投資を成功させるには、まず物件選びが重要です。入居者のターゲットを明確にし、適切な物件の種類やエリアを選定することで、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切です。
現在はインターネットである程度のことは調べられる便利な時代になりましたが、現地に行ってみて初めてわかることもあります。事前のリサーチに時間をかけてみることも貴重な経験になるはずです。
