「1万円から不動産に投資できて、しかも想定利回りが年10%超え？」——そんなキーワードで注目を集めているのが、2026年5月に登場した不動産クラウドファンディングCONDO（コンド）です。運営するのは、介護・看護事業を手がける「つばさメディカルグループ」を親会社に持つ株式会社AUGEN（アウジェン）。介護施設や高齢者向け住宅という、個人ではなかなか投資できない不動産を投資対象にしている点が大きな特徴です。
さらにCONDOには、運用期間を1ヶ月・3ヶ月・6ヶ月の3段階から選べる「レール式」という、業界でも珍しい仕組みがあります。「まずは短期で試してみたい」という初心者にも、「継続してじっくり運用したい」という人にも合わせやすい設計です。
この記事では、CONDOの評判・口コミ、利回りやレール式の仕組み、運営会社の信頼性、手数料・税金、そして知っておくべきリスクまでを公式情報をもとに整理して解説します。
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この記事を読むと分かること

• CONDO（コンド）がどんな不動産クラウドファンディングか（運営会社・最低投資額・仕組み）
• 「高利回り×レール式」というCONDO最大の特徴と、その中身
• 実際に見られる良い評判・口コミと、気になる声・デメリット
• 優先劣後構造など、投資家の元本を守る安心設計の仕組み
• 手数料・税金、そして必ず知っておきたい元本割れリスク
• CONDOが向いている人・向いていない人と、3ステップの始め方

CONDO（コンド）とはどんなサービスか

CONDO（コンド）は、株式会社AUGEN（アウジェン）が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
北海道・札幌を中心とした介護施設や高齢者向け住宅を主な投資対象とし、1口1万円という少額から出資できます。
契約形態は匿名組合型で、投資家は出資額を超える責任を負わない仕組みです。
運営元のAUGENは不動産の投資・運営を担当し、居宅介護・在宅看護や施設運営管理は親会社の株式会社つばさメディカルグループが担います。つばさメディカルグループは2015年に札幌で創業し、3,000施設以上の紹介ネットワークを持つ介護・看護の専門集団です。不動産運営と介護・看護サービスをグループ内で一体管理できる体制がCONDOの強みです。
AUGENは不動産特定共同事業の認可を2024年12月に取得し、2026年5月12日にサービスを開始しました。
2025年8月期の決算では自己資本比率約94%・営業利益3期連続黒字と財務は安定しています。「安定したインカム収入」と「高齢社会・地方創生への社会貢献」の両立を掲げているのがCONDOのコンセプトです。

※2026年6月時点。最新の情報・募集中ファンドの条件は公式サイトで必ずご確認ください。

CONDOを特徴づける4つのポイント

① 高利回り×インカム型：賃料収入ベースで想定年利10.2%

CONDO第1号ファンドの想定利回りは年利10.2%（インカム型）でした。不動産クラウドファンディングのインカム型は年利3〜4%程度が一般的とされる中、10%超は高い水準です。値上がり益（キャピタルゲイン）に頼らず施設からの賃料収入をベースにしている点も特徴ですが、利回りはあくまで「想定」であり、保証されたものではありません。

② レール式：1ヶ月・3ヶ月・6ヶ月の3段階から運用期間を選べる

CONDO独自の仕組みが「レール式」です。ショート（1ヶ月）・ミドル（3ヶ月）・スタンダード（6ヶ月）の3種類のファンドが順に組成され、投資家はマイページから次の期間へ継続するか、終了するかを選べます。「まずは1ヶ月の短期で試す」「気に入れば続けて長く運用する」という使い方ができます。また、スタンダードレールに出資した方のうち投資額30万円以上の方を対象に、投資額に応じた優待品をお届けする制度が準備中です（詳細は公式サイトでご確認ください）。

③ 介護施設・高齢者住宅に特化：つばさメディカルグループと一体運営

投資対象は北海道・札幌を中心とした介護施設や高齢者向け住宅です。個人では投資しづらい地方の事業用不動産に少額から参加できる点が魅力です。親会社のつばさメディカルグループは3,000施設以上の紹介ネットワークを持ち、居宅介護・在宅看護から施設運営管理まで手がける介護・看護の専門集団です。不動産運営と介護・看護サービスをグループ内で一体管理できる体制がCONDOの特徴です。
高齢化が進む日本では介護施設・高齢者向け住宅への需要は中長期的に底堅く、景気に左右されやすいオフィスや商業施設と比べて入居需要が安定しやすいとされます。一方で、北海道・札幌エリアや介護施設への集中は、地域経済や介護報酬制度の変化を受けやすいリスクも伴います。

④ 不動産鑑定評価書の取得方針＋優先劣後構造

CONDOは、外部不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の取得を通して、投資対象物件の透明性を担保することを基本方針としています。第三者が評価した物件価格が開示されるため、投資家が価格の妥当性を確認しやすくなります。また、優先劣後構造により、損失が出た場合はまず運営会社AUGENの劣後出資から負担されます（第1号ファンドの劣後出資割合は11.9%）。ただし、劣後出資割合を超える損失が出た場合は元本割れの可能性があります。

CONDOのリアルな評判・口コミ

※以下は、SNSや口コミサイト等で見られる声をもとに編集部が整理した代表的な内容です。あくまで個人の感想であり、投資成果を保証・示唆するものではありません。

良い評判・口コミ

• 「インカム型で年利10%超は魅力」——賃料収入ベースで想定利回りが高く、値上がり益頼みでない点を評価する声。
• 「レール式で短期から試せるのが良い」——まず1ヶ月のショートで様子を見られ、継続も選べる柔軟さを歓迎する声。
• 「不動産鑑定評価書の取得を基本方針としており透明性が高い」——第三者評価が開示されるため、価格の妥当性を判断しやすいという声。
• 「3,000施設以上のネットワークは構造的な強み」——つばさメディカルグループの介護・看護ネットワークが構造的に解決している点が画期的という声。

気になる声・デメリット

• 「2026年5月開始でまだ償還実績がない」——元本・分配金が実際に戻った実績がこれから積み上がる段階という慎重な声。
• 「人気で抽選に外れた」——第1号は募集額を上回る応募があり抽選に。投資したくても出資できないことがある、という声。
• 「高利回りの”理由”をきちんと確認したい」——利回りが高い分、背景やリスクを自分で理解してから投資すべきという声。
• 「単利構造で複利効果がない」——分配金が自動再投資される仕組みではないため、複利での資産形成には向かないという声。

総じて、高利回り・レール式・鑑定評価書への期待は大きい一方、新しいサービスゆえの実績の少なさを慎重に見る声が目立ちます。評判は参考にしつつ、最終的にはファンドごとの開示資料を自分で確認することが大切です。

知っておきたいリスク

⚠ 投資前に必ずお読みください
不動産クラウドファンディングは預金や保険とは異なり、元本や利回りは保証されていません。運用状況によっては投資した元本を割り込む可能性があります。本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の投資を推奨・勧誘するものではありません。投資の最終判断はご自身の責任で行ってください。

• 元本保証はない：想定利回りは保証値ではなく、運用結果によっては元本割れとなる可能性があります。
• ファンドごとに条件が違う：利回り・運用期間・劣後出資割合などはファンドごとに異なります。第1号の数値がそのまま当てはまるわけではありません。
• 匿名組合型のリスク：投資家は運営に関与できず、分配や償還は運営会社の判断・運用実績に依存します。
• 運営会社・グループの財務リスク：AUGENはファンド事業を開始したばかりで、償還実績はこれから積み上がる段階です。財務自体は安定していますが（自己資本比率約94%・3期連続黒字）、運営会社やグループの本業の状況が運用に影響する可能性はあります。
• 流動性リスク：原則として運用期間中の途中解約・換金は難しく、資金が拘束されます。
• 投資対象の集中リスク：北海道エリアや介護施設・高齢者向け住宅への集中により、地域経済や介護報酬制度の変化の影響を受けやすい面があります。分散先の候補はOWNERS.COMの最新ファンド一覧でも探せます。
• 単利構造：分配金の自動再投資の仕組みはなく、複利での運用には向きません。

手数料・税金について知っておきたいこと

• 会員登録：無料で口座開設できます（2026年6月時点）。
• 出金手数料：分配金・償還金の振込手数料は投資家負担となる場合があります。最新の条件は公式サイトでご確認ください。
• 分配金への課税：匿名組合型の分配金は雑所得にあたり、支払時に源泉徴収（20.42%）が行われるのが一般的です。
• 確定申告：給与以外の所得が一定額を超える場合などは確定申告が必要になることがあります。源泉徴収された税額が実際の税率より高い場合は、申告により還付される可能性もあります。

※税金の取り扱いは個々の状況により異なります。確定申告の要否や具体的な処理については、税理士などの専門家にご相談ください。

CONDOが向いている人・向いていない人

向いている人

• 1万円程度の少額から不動産投資を試してみたい人
• 賃料収入ベースの高めの想定利回りに魅力を感じる人
• まず短期（1ヶ月）で試し、継続も選びたい人
• 介護・高齢者住宅分野への投資を通じて社会貢献も意識したい人
• リスクを理解したうえで、資産の一部を新しいサービスに配分したい人

向いていない人

• 元本保証や確定利回りを求める人
• 長期の運用・償還実績を重視する人（CONDOは2026年開始で実績が少ない）
• いつでも自由に解約・換金したい人（運用中は資金が拘束される）
• 複利で効率よく資産を増やしたい人（単利構造のため分配金の再投資は自分で行う必要がある）
• 幅広く分散投資したい人（投資対象が特定のエリア・用途に集中しやすい）

CONDOの始め方：3ステップでスタート

STEP1：会員登録（無料）

まずはCONDO公式サイトからメールアドレスを登録し、無料で口座を開設します。

STEP2：本人確認（eKYC）

オンラインで本人確認（eKYC）を行います。審査にかかる期間は公式サイトでご確認ください。

STEP3：ファンド応募・入金

募集中のファンドに応募し、入金すれば運用スタートです。人気ファンドは抽選になる場合があります。募集状況は公式サイトで確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. CONDOは元本保証されていますか？

いいえ。元本・利回りは保証されていません。優先劣後構造により一定範囲の損失は劣後出資が先に負担しますが、それを超える損失が出た場合は元本割れの可能性があります。

Q2. 最低いくらから投資できますか？

1口1万円から投資できます（2026年6月時点）。

Q3. 運用途中で解約・換金できますか？

原則として運用期間中の途中解約・換金は難しく、資金が拘束されます。レール式では期間の区切りで継続／終了を選べる設計ですが、詳細は公式の説明をご確認ください。

Q4. 想定利回り10.2%はどのファンドでも同じですか？

いいえ。10.2%は第1号ファンドの想定値です。利回り・運用期間・劣後出資割合はファンドごとに異なります。

Q5. 確定申告は必要ですか？

分配金は雑所得として源泉徴収（20.42%）されるのが一般的です。給与以外の所得の状況によっては確定申告が必要・有利になる場合があります。具体的には税理士等の専門家にご相談ください。

Q6. 運営会社は信頼できますか？

株式会社AUGENは不動産特定共同事業許可（神奈川県知事 第23号）を取得し、資本金1億円、自己資本比率約94%・営業利益3期連続黒字と財務は安定しています。親会社のつばさメディカルグループは3,000施設以上の介護・看護ネットワークを持つ専門集団です。ただし、ファンド事業自体は新しく、償還実績はこれから積み上がる段階です。

Q7. キャンペーンはありますか？

時期により実施状況は変わります。最新のキャンペーン有無は公式サイトでご確認ください。

まとめ

CONDO（コンド）は、想定年利10.2%（第1号）という高めのインカム利回りと、1ヶ月・3ヶ月・6ヶ月の3段階から運用期間を選べる「レール式」、外部不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の取得を通して投資対象物件の透明性を担保することを基本方針とする不動産クラウドファンディングです。3,000施設以上の介護・看護ネットワークを持つつばさメディカルグループとの一体運営体制も、CONDOならではの特徴です。
一方で、2026年5月に始まったばかりで償還実績が少ないこと、投資対象がエリア・用途に集中しやすいこと、元本保証がないことは必ず押さえておきたいポイントです。「高利回り×レール式で少額から試したい」「社会貢献も意識したい」という方には相性が良い一方、確定利回りや長期実績、いつでも解約できる流動性を重視する方には向きません。
気になった方は、リスクを理解したうえで、まずは公式サイトで最新のファンド条件を確認してみてください。
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【免責事項】本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品・サービスへの投資を推奨・勧誘するものではありません。不動産クラウドファンディングは元本・利回りが保証されておらず、運用状況によっては元本割れが生じる可能性があります。記載の数値・条件は2026年6月時点で確認できた情報に基づいており、第1号ファンドの実績値を含みます。最新かつ正確な情報は、必ず各サービスの公式サイト・開示書面でご確認ください。投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任において行ってください。