不動産投資
2024.08.07
家賃収入を魅力に感じて不動産投資を検討するものの、将来の家賃下落リスクが気になる方もいるでしょう。不動産投資を始める際は、長期で収支計画を立てて物件を選ぶ必要があります。そこでこの記事では、家賃が下落する理由や対策を紹介します。リスクを抑えて不動産投資を始める方法も紹介するので、安定した運用をしたい方はぜひ参考にしてください。
この記事の目次
不動産投資で得られる利益には、物件を売却した際のキャピタルゲインもあります。しかし、多くの人がより魅力に感じるのは家賃収入です。
アパートやマンションを所有して他者へ貸し出す現物不動産投資の場合、入居者が退去しない限り、一定の家賃収入を得ることができます。この家賃収入が不労所得にあたるとされています。
本業とも兼業しやすいことから、会社員の副業としても人気です。また、定年退職後は公的年金以外に家賃収入が得られる仕組みとなります。
不動産投資の物件管理をご自身で行っている場合、さまざまな手続きや対応などが求められるため、厳密には「不労所得」にはなりません。
たとえば、騒音問題や上の階からの水漏れ、そのほか急なトラブルなどに対応しなければならないケースもあります。日々の清掃や入金管理なども必要です。本業のある方は、対応が難しい場合もあるでしょう。
ただし、管理を不動産管理会社に委託すると、日常的な事務処理からクレーム対応、入居者募集などもすべてまかせることができます。手間がほぼかからず、不労所得といえる状態となります。
賃貸物件の家賃の決め方は、需要と供給のバランスです。家賃収入は不労所得と呼ばれているものの、家賃自体の金額設定が下がることはあります。理由は、主に周辺環境の変化や築年数によるものです。
周辺環境の変化としては、人口減少や競争の激化が家賃下落の原因として挙げられます。人口に対して賃貸物件の供給が過剰な場合、家賃が下落する傾向があります。賃貸物件の需要が見込まれる地域では多くの物件が建設されるため、供給過多に陥る場合が少なくありません。
なお、人口減少が進む地域が多いなか、東京都では単身者の住宅需要が増加しています。特に駅周辺の物件には入居希望者が多く集まります。
また、家賃水準は周辺地域の需要と供給によって変わります。駅や商業施設が集まる地域は需要があり、家賃を高く設定することが可能です。しかし、魅力的な地域には新たな物件も建設されるため、競争が激化し、家賃の引き下げにつながる場合があります。
年数が経つと、新築プレミアムがなくなることや、経年劣化により家賃が下落します。「新築プレミアム」とは、新築時の家賃が周辺相場より高めに設定されることを指します。一度でも人が住むと新築の扱いではなくなるため、退去後に入居者を募集する際には家賃が下落します。
将来の家賃下落を避けるためには、家賃が新築プレミアムの価格ではないかを確認することが重要です。周囲相場と比較して10～15％程度高いと、新築プレミアムが上乗せされていると考えられます。
中古物件は新築プレミアムが適用されないため、家賃の下落リスクが低くなります。特に中古アパートは購入コストが低く、家賃の下落も穏やかであるため、不動産投資のシミュレーションが現実的に行えるという利点があります。
また、建物は時間が経つにつれて自然と劣化します。外壁のひび割れや色褪せ、内装の傷みなどが進行すると、結果として築年数が経過した物件の人気が低下し、家賃も下落する傾向にあります。
家賃が下落する要因がわかったら、以下のような対応でリスクに備えましょう。
ひとつずつ見ていきます。
家賃の下落リスクを抑えるためには、賃貸需要の高い地域を選定することが重要です。入居希望が多いエリアでは家賃を高く設定できるため、価格の下落を防ぐことが可能です。
また、将来の賃貸需要を予測する手段として、地域の人口推計を調査する方法があります。各地方自治体が提供する人口統計データをインターネットで検索することにより、簡単に調べられます。
需要に合った間取りや設備を備えている物件は、家賃下落率が低い傾向にあります。
入居者のニーズは変化するため、すべての要求を満たすことは困難ですが、新築に近い物件を選択することにより、求める仕様を提供しやすくなります。
時代の変化に応じて、設備も充実させていくことが重要です。たとえば、近年ならインターネット無料や宅配ボックスの設置が人気です。
また、間取りについては世帯人数やライフスタイルによってニーズが異なります。単身者で持ち物が多い場合は収納を重視した作り、ファミリーなら日当たりや風通しを重視した間取りが人気です。
家賃を設定する際は、周辺地域の家賃相場を把握することが重要です。入居希望者は家賃や設備、周辺環境などを比較検討して契約する物件を決めます。
そのため、競合物件との比較検討を怠ると、空室を生むことにつながり、家賃を引き下げることになりかねません。
家賃下落リスクを抑えるなら、不動産クラウドファンディングという投資手法もおすすめです。不動産クラウドファンディングでは、投資家の利益を守るために優先劣後方式が採用されている場合が多いです。優先劣後方式とは、損失が出た場合に投資家の出資金よりも先に、運営事業者の出資金によって補填を行う仕組みです。
そのため、損失が出ても事業者の出資金でカバーできれば、元本割れは起こりません。運営事業者による出資（劣後出資）の割合が多いほど、元本割れのリスクは少なくなります。劣後出資の割合は運営事業者や案件により異なるため、契約前に必ず確認しましょう。
不動産投資には、家賃下落のリスクがつきものです。しかし、周辺環境の変化や経年劣化など、下落の原因を知ることで、あらかじめ対策することも可能です。需要が下がりにくい立地や間取りなどの条件を満たすような物件を選びましょう。
リスクを抑えて投資を始めたい方には、不動産クラウドファンディングもおすすめです。優先劣後の仕組みによって元本割れがしにくいほか、少額からでも投資でき、分散投資をしやすくなっています。
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OWNERS.COM編集部
