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不動産投資
2022.10.25
「不動産投資に興味はあるけれど、数千万円の物件を買う勇気はない」「相続対策になると聞いたが、仕組みがよく分からない」。そんな方に向けて、不動産小口化商品の仕組み・種類・メリットとデメリットを、他の不動産投資との違いも含めて解説します。
この記事の目次
不動産小口化商品とは、「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づき、1つの不動産を一口数万円〜1,000万円程度に小口化し、賃料収入や売却益を出資額に応じて出資者へ分配する商品です。要点は次の4つです。
不動産の小口投資にはREIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングなどもありますが、不動産小口化商品は現物不動産の保有者になる商品もある点が大きな違いで、そのため相続対策としても注目されています。
また、不特法に基づき国土交通大臣もしくは都道府県知事の許可・認可を受けた事業者だけが行える事業であることも、投資家にとっての安心材料のひとつです。
不動産小口化商品は、事業主体の違いにより「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類に分かれます。どちらを選ぶかで、投資金額も相続対策としての効果も変わります。
| 比較項目 | 匿名組合型 | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 事業主体 | 事業者 | 出資した投資家が共同で事業主体になる |
| 不動産の所有 | 所有しない（金銭出資のみ） | 共有持分として所有する |
| 最低投資額の目安 | 1万円〜 | 100万円〜 |
| 相続時の評価 | 出資金として評価される | 不動産としての相続税評価額で評価される |
| 運用期間の目安 | 数か月〜数年と比較的短い | 10年前後と長期のものが多い |
| 向いている人 | まず少額で試したい人 | 相続対策を目的とする人 |
※金額・期間は一般的な目安です。実際の条件は商品ごとに異なります。
「匿名組合型」の不動産小口化商品は、投資家と事業者との相互関係を定めた匿名組合契約に基づき、事業者が事業主体となります。投資家は金銭で出資し、事業者は事業によって得た利益を投資家に分配します。投資家と事業者の関係は、基本的に金銭のやり取りだけです。
不動産そのものを所有するわけではないため、相続時は出資金として評価されます。その代わり一口あたりの金額が小さく、少額から始めやすいのが特徴です。
「任意組合型」の不動産小口化商品は、出資した投資家が共同で事業主体となり、事業を行うというものです。共同事業によって得た利益は、出資した投資家に分配されます。不動産を共有持分として保有するため、相続対策として活用できるという特徴があります。詳しくは後述の「任意組合型が相続対策になる仕組み」で解説します。
不動産小口化商品の位置づけを理解するために、現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングと比較します。
| 比較項目 | 現物不動産投資 | 小口化商品 （匿名組合型） |
小口化商品 （任意組合型） |
REIT | 不動産 クラウドファンディング |
|---|---|---|---|---|---|
| 最低投資額の目安 | 数百万円〜 | 1万円〜 | 100万円〜 | 数万円〜数十万円 | 1万円〜 |
| 不動産の所有 | 所有する | 所有しない | 共有持分を所有 | 所有しない | 所有しない |
| 投資先の物件を選べるか | 選べる | 選べる | 選べる | 選べない | 選べる |
| 相続時の評価 | 相続税評価額 | 出資金として評価 | 相続税評価額 | 時価（証券価格） | 出資金として評価 |
| 流動性（換金しやすさ） | 低い | 低い | 低い | 高い | 低い |
| 管理の手間 | 大きい | かからない | かからない | かからない | かからない |
| 主なリスク | 空室・金利上昇・売却損 | 元本毀損・事業者の信用 | 元本毀損・事業者の信用 | 証券価格の変動 | 元本毀損・事業者の信用 |
※一般的な目安であり、実際の条件は商品ごとに異なります。
一般的な不動産投資では、アパート・マンションの1棟丸ごとや、マンションの1室を購入して賃貸事業を行う現物不動産投資が代表的です。購入した収益不動産からの賃料収入や、将来値上がりしたときの売却益を目的としています。自分が所有する不動産ですから、管理方法や売却のタイミングなどは自由に決められます。ただ、マンション1棟などの大型不動産を購入するには多額の資金が必要になります。
また、入居率の低下や賃料下落による収益の変動、借入金利の上昇によるローン返済負担額の増加などでローン返済が滞ったり、保有不動産の価格低下により売却損が生じるリスクがあります。
相続での節税対策として不動産投資を行うケースも多くみられますが、現物不動産は分割しにくいため、遺産分割手続きでトラブルの原因になる可能性があります。
一般的な不動産投資はこれらのリスクマネジメントが必要になるため、投資初心者や少額で投資を始めたい人にとってはハードルが高い投資方法と言えるでしょう。
REITは投資信託の一種で、不動産投資法人が投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。投資家は現物不動産を購入するのではなく、証券取引所を通して投資信託の証券を売買します。そのため流動性が高く、好きなタイミングで売買できるのが特徴です。最低投資金額は数万円〜数十万円で、運用はプロが行うため、初心者でも比較的始めやすいメリットがあります。
一方で、REITは不動産市況や金利の影響で、賃料下落による分配金の変動や証券価格の下落のリスクがあります。また、大きなデメリットとして、現物の不動産を自分で選んで投資することができないため、リスクコントロールが難しいことがあげられます。
不動産クラウドファンディングも、不特法に基づいて運営される仕組みです。その意味では不動産小口化商品の一種ですが、インターネットを通じて出資者を募り、1万円程度から参加できる点、運用期間が数か月〜数年と比較的短い点が実務上の違いになります。多くは匿名組合型のため、不動産そのものを所有するわけではありません。
また、多くの不動産クラウドファンディングでは「優先劣後構造」が採用されています。事業者が劣後出資者として一定割合を出資し、損失が出た場合はまず事業者の出資分から負担する仕組みで、投資家の元本毀損リスクを一定程度抑える役割があります。仕組みと注意点は不動産クラウドファンディングの優先劣後構造とファンドの選び方で詳しく解説しています。
まとめると、少額から短期間で試したいなら不動産クラウドファンディング、相続対策として不動産を保有したいなら任意組合型の小口化商品、という使い分けになります。
不動産小口化商品を運用する事業会社は、安定した賃貸収入が見込める物件や、将来的に不動産価値が上がり売却益が期待できる物件を選定します。一般の個人では購入できない規模のオフィスビルや商業ビル、マンションが投資対象になる点は、現物不動産投資にはないメリットです。
任意組合型の不動産小口化商品には、相続税の節税につながる場合があります。現金や有価証券を相続した場合はその金額がそのまま相続税の対象となりますが、同じ金額で購入した不動産を相続した場合は、土地の路線価と建物の固定資産税評価額をもとに「相続税評価額」を計算するため、評価額を圧縮できる可能性があるためです。
また、不動産は分割しにくいため相続時にトラブルになりやすいとされていますが、不動産小口化商品を複数口所有することで、口数単位で分けられ、相続しやすくなるというメリットもあります。
一般的な現物不動産投資では、不動産オーナーは入居者の募集や家賃の入金管理、定期的な清掃など物件の管理・メンテナンスを自分で行わなければなりません。不動産小口化商品では、物件管理は事業者や管理会社が行います。本業を持ちながら資産運用をしたい人にとっては、この差は小さくありません。
不動産小口化商品は、運用益や売却時利益を分配する仕組みのため、空室が増えて賃料収入が減ったり、将来的に不動産価値が下がって売却時に元本割れを起こすリスクがあります。提示されている利回りはあくまで「想定利回り」であり、確定した利回りではありません。
不動産小口化商品には、中途解約ができない商品もあります。中途解約が可能な場合でも、現物不動産の売却と同様に買い手を見つける必要があるため、すぐには解約できない可能性があることに留意しておく必要があります。教育資金や住宅資金など、使う時期が決まっている資金での投資は避けるべきです。
運営する事業者が倒産した場合、運用の継続や分配に影響が及ぶ可能性があります。事業者を選ぶ際は、不特法に基づく許可の有無、運用実績、財務状況、倒産隔離の仕組みの有無を確認することが重要です。
現物不動産投資では金融機関からの借入により自己資金以上の規模で投資できますが、不動産小口化商品は基本的に自己資金の範囲内での投資となります。リスクが抑えられる裏返しでもありますが、資産の拡大スピードという点では現物不動産投資に劣ります。
任意組合型が相続対策として注目される理由は、現金のまま相続するよりも、相続税評価額を抑えられる可能性がある点にあります。
現金は額面がそのまま相続税の課税価格になります。一方、不動産は土地を路線価、建物を固定資産税評価額で評価するため、市場価格より低い評価額になるのが一般的です。任意組合型は不動産を共有持分で保有するため、この不動産としての評価が適用されます。
| 比較項目 | 現金1億円を相続した場合 | 任意組合型で1億円分を保有した場合 |
|---|---|---|
| 土地の評価 | — | ◯◯万円（路線価ベース） |
| 建物の評価 | — | ◯◯万円（固定資産税評価額ベース） |
| 相続税評価額の合計 | 1億円 | ◯◯万円 |
| 評価額の圧縮率 | — | 約◯％ |
※前提条件：◯◯。試算例であり、実際の評価額は物件・時期・個別事情により異なります。
ただし、次の点には注意が必要です。
相続税の取り扱いは個々の事情によって大きく異なります。実行にあたっては必ず税理士等の専門家にご相談ください。
| 向いている人 | 向いていない人 |
|---|---|
| 少額から不動産投資を試してみたい | 短期間で大きなリターンを狙いたい |
| 物件の管理に時間をかけたくない | いつでも換金できる状態にしておきたい |
| 相続対策を考えている（任意組合型） | 数年以内に使う予定のある資金で運用したい |
| 個人では買えない規模の物件に投資したい | 借入を活用して資産規模を拡大したい |
| 自分で物件を選んで投資したい | 元本の保証がないと不安である |
まずは少額で仕組みを体験したいという方は、少額から始める不動産投資の始め方もあわせてご覧ください。他の金融商品と迷っている場合は、外貨建て保険・株式・不動産クラウドファンディングの比較が判断の材料になります。
A. 商品によって異なります。匿名組合型や不動産クラウドファンディングは1万円程度から、任意組合型は100万円程度からが一般的な目安です。
A. 目的によって変わります。少額から試したい・短期間で運用したい場合は匿名組合型、相続対策として不動産を保有したい場合は任意組合型が選択肢になります。
A. 中途解約ができない商品もあります。可能な場合でも買い手を見つける必要があり、すぐに現金化できるとは限りません。使う時期が決まっている資金での投資は避けてください。
A. 運用の継続や分配に影響が及ぶ可能性があります。事業者選びの際は、不特法に基づく許可の有無、運用実績、財務状況、倒産隔離の仕組みの有無を確認しましょう。
A. 匿名組合型の分配金は原則として雑所得、任意組合型は不動産所得として扱われるのが一般的です。給与所得者で一定額を超える場合など、確定申告が必要になるケースがあります。個別の取り扱いは税理士にご確認ください。
A. どちらも不特法に基づく仕組みですが、不動産クラウドファンディングはインターネットで出資者を募り、1万円程度から・数か月〜数年の短期運用が中心です。多くが匿名組合型のため、不動産そのものを所有するわけではありません。
不動産小口化商品は、少額投資ではじめられ、商品によっては現物不動産を保有することもできるので相続対策にも役立ちます。しかしその一方で、賃料収入の保証がない、中途解約ができない、事業者の倒産といったリスクもあります。リスクを抑えるには、事業者と物件を慎重に選ぶことが大切です。
一般的な現物不動産投資に比べてはじめやすく、管理の手間もかからない不動産小口化商品は、不動産投資の第一歩として検討する価値があります。まずは仕組みを理解したうえで、少額から試してみてはいかがでしょうか。
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